Urbanizaciones y mancomunidades: cómo se gobiernan (art. 24 LPH)

Las urbanizaciones y los grandes conjuntos con varios bloques tienen su propia regla en la Ley de Propiedad Horizontal: el artículo 24, que regula los llamados complejos inmobiliarios privados. La clave que hay que entender es que pueden organizarse de dos formas distintas —como una sola comunidad o como una agrupación de comunidades (la "mancomunidad")—, y de eso depende quién vota qué y quién paga qué.

Te lo explicamos en cristiano, porque es uno de los puntos donde más se lían los vecinos de urbanización.

Qué es un "complejo inmobiliario privado"

El artículo 24.1 de la LPH lo define con dos requisitos:

• Varias edificaciones o parcelas independientes entre sí, destinadas a vivienda o locales.
• Que sus titulares compartan, de forma inherente a su propiedad, una copropiedad indivisible sobre otros elementos: viales, instalaciones o servicios comunes (jardines, piscina, viario interior, portería, depuradora, pistas...).

Es exactamente el caso de una urbanización con varios bloques o chalets que comparten zonas verdes, piscina y calles privadas.

Las dos formas de organizarse (art. 24.2)

Aquí está el meollo. Un complejo puede constituirse:

a) Como una sola comunidad de propietarios

Todo el conjunto funciona como una única comunidad, a la que se aplica íntegramente la LPH (mismas mayorías del artículo 17, mismo régimen). Es lo más sencillo en complejos no muy grandes. Se constituye por los procedimientos del artículo 5 (el título constitutivo).

b) Como una agrupación de comunidades (la mancomunidad)

El conjunto se organiza en dos niveles:

• Cada bloque, portal o fase es su propia comunidad de propietarios (una "subcomunidad"), que gestiona lo suyo (su portal, su ascensor, su escalera).
• Por encima, una agrupación de comunidades —la mancomunidad— que gestiona lo común a todos (jardines, piscina, viales, vigilancia).

Para constituir la agrupación hace falta un título otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrarla, previa autorización por acuerdo mayoritario de sus respectivas juntas. Ese título describe el complejo y fija la cuota de participación de cada comunidad integrada (artículo 24.2.b).

Quién manda y quién vota en la mancomunidad (art. 24.3)

Esta es la parte que más sorprende:

• La junta de la agrupación está compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas. Cada presidente representa al conjunto de los propietarios de su comunidad. No vota piso por piso: vota el bloque a través de su presidente.
• Para los acuerdos que exijan mayorías cualificadas (tres quintos, unanimidad), hace falta obtener antes esa mayoría en cada una de las juntas de las comunidades integradas. Es decir, el presidente no puede comprometer a su bloque en lo importante sin que su comunidad lo haya votado.
• El fondo de reserva obligatorio no es aplicable a la agrupación, salvo que se acuerde lo contrario.

En el día a día, esto significa que un propietario de urbanización tiene dos sombreros: vota en la junta de su bloque (su comunidad) y, a través del presidente de ese bloque, queda representado en la junta de la mancomunidad.

Quién paga qué

El reparto sigue la misma lógica de los dos niveles:

• Una cuota para los gastos de tu bloque (limpieza del portal, ascensor, escalera): la decide tu comunidad.
• Una cuota para los gastos comunes de toda la urbanización (jardines, piscina, viales, vigilancia): la decide la mancomunidad y se reparte entre las comunidades según la cuota de participación fijada en el título de la agrupación.

Por eso en una urbanización ves dos derramas o dos recibos distintos: uno "de bloque" y otro "de urbanización". No es un error: son dos comunidades.

El complejo que no ha adoptado ninguna forma (art. 24.4)

¿Y si la urbanización funciona de hecho pero nunca formalizó su estructura? El artículo 24.4 lo prevé: se aplican supletoriamente las disposiciones de la LPH, con las mismas especialidades de la agrupación (junta de presidentes, mayorías cualificadas obtenidas en cada comunidad, etc.). Aun así, lo prudente es otorgar el título de la agrupación para que todo quede claro y sea oponible a futuros compradores.

Subcomunidades: para gastos que no son de todos

Dentro de este esquema encaja una herramienta muy útil: las subcomunidades. Permiten que un grupo de propietarios (los de un portal, los de las plazas de garaje, los de los locales) gestione de forma independiente los gastos que solo les afectan a ellos, sin cargarlos al resto. Es habitual, por ejemplo, que el garaje funcione como una subcomunidad con su propia cuota: lo vemos en garajes con comunidad propia. Para que sea válido, conviene que esté previsto en el título constitutivo o se apruebe con la mayoría que corresponda.

En resumen

Una urbanización es un complejo inmobiliario privado (artículo 24 de la LPH) y puede gobernarse como una sola comunidad o como una agrupación de comunidades (mancomunidad). En la mancomunidad cada bloque es su propia comunidad y, por encima, una junta de presidentes gestiona lo común; los acuerdos importantes se votan antes en cada bloque, y el fondo de reserva no es obligatorio salvo pacto. Pagas dos cuotas —la de tu bloque y la de la urbanización— porque, en realidad, perteneces a dos comunidades a la vez.