Diccionario de la LPH: los términos de tu comunidad en cristiano

La Ley de Propiedad Horizontal está llena de palabras que nadie te explica hasta que te toca una junta. Aquí tienes los términos que de verdad aparecen en tu comunidad, en cristiano y con enlace a la guía donde lo desarrollamos. Úsalo como chuleta: cuando no entiendas una palabra del acta o del presupuesto, búscala aquí.

Órganos y cargos

• Junta de propietarios. El órgano que decide. Se reúne al menos una vez al año (junta ordinaria) y cuando hace falta (extraordinaria). Manda sobre el presidente y el administrador, no al revés.
• Presidente. Representa legalmente a la comunidad y ejecuta lo que la junta acuerda. El cargo dura un año y rota. Si te acaba de tocar, mira la guía del presidente novato y los errores que conviene evitar.
• Vicepresidente. Sustituye al presidente cuando falta. No es obligatorio en todas las comunidades.
• Secretario. Levanta las actas y certifica los acuerdos. A menudo el cargo recae en el administrador.
• Administrador de fincas. Profesional (o un vecino) que gestiona el día a día: cuentas, cobros, proveedores, documentación. Asesora, pero no decide por la comunidad.

Acuerdos y mayorías

• Quórum. El mínimo de asistencia para que la junta quede válidamente constituida: en primera convocatoria, mayoría de propietarios y de cuotas; en segunda, vale con quienes asistan. No lo confundas con la mayoría necesaria para aprobar cada acuerdo, que tienes en la tabla de mayorías del artículo 17.
• Mayoría simple. El voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas (en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes que represente más de la mitad de las cuotas presentes). Es la regla por defecto para la gestión ordinaria.
• Tres quintos (3/5). Hace falta el voto de 3/5 de los propietarios y 3/5 de las cuotas, para acuerdos como establecer ciertos servicios de interés general o limitar los pisos turísticos.
• Unanimidad. Todos a favor. Necesaria para cambiar el título constitutivo o los estatutos.
• Orden del día. La lista de asuntos a tratar en la junta. Lo que no está en él, por regla general no puede votarse.
• Impugnar. Pedir a un juez que anule un acuerdo de la junta por ser ilegal, lesivo o abusivo, dentro de unos plazos.
• Acta. El documento que recoge lo acordado en la junta. Si no está en el acta, no podrás probarlo.

El dinero

• Cuota de comunidad. Lo que pagas periódicamente para los gastos comunes.
• Coeficiente de participación. El porcentaje de tu piso en el edificio; marca cuánto pagas y cuánto pesa tu voto. Lo explicamos en el coeficiente de participación.
• Derrama. Un pago extraordinario para un gasto puntual (una obra, una avería gorda). Quién la paga y cuándo puedes negarte, en derrama extraordinaria.
• Fondo de reserva. El colchón obligatorio de la comunidad (un mínimo legal sobre el presupuesto). Detalle en fondo de reserva.
• Moroso. Propietario que no paga. La comunidad puede reclamarle, incluso por vía judicial rápida: ver cómo reclamar al moroso.
• Proceso monitorio. La vía judicial ágil para cobrar deudas de comunidad reconocidas en junta.
• Presupuesto. La previsión anual de gastos e ingresos que aprueba la junta. Tienes derecho a revisar su detalle: ver acceso a las cuentas.

Obras y elementos

• Elemento común. Lo que sirve a todo el edificio (estructura, fachada, cubierta, portal, ascensor, instalaciones generales). Lo paga la comunidad.
• Elemento privativo. Lo de puertas adentro de tu vivienda. Lo pagas tú. La frontera, con tabla, en elementos comunes y privativos.
• Elemento común de uso privativo. Común por naturaleza pero de uso exclusivo de un vecino (una terraza de ático, un patio).
• Obra de conservación. La necesaria para mantener el edificio. Es obligatoria aunque no haya acuerdo previo.
• Mejora. Obra no necesaria que añade algo (no es conservación). Requiere votación, y quien no la quiere a veces puede quedar exento si supera cierto coste.
• ITE / IEE. La inspección técnica del edificio: revisión obligatoria del estado del inmueble a partir de cierta antigüedad.

Convivencia y conflictos

• Estatutos. Las reglas de fondo de tu comunidad, dentro del título constitutivo. Cambiarlos suele exigir unanimidad. Mandan sobre la regla general de la ley en muchas cuestiones.
• Normas de régimen interno. Reglas de convivencia y uso de lo común (horarios, mascotas en zonas comunes, piscina). Se aprueban por mayoría simple.
• Actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Las que la ley prohíbe en pisos y zonas comunes; son la base para actuar contra un vecino problemático.
• Acción de cesación. El procedimiento para obligar a un vecino a cesar una actividad prohibida y, en casos graves, privarle del uso de la vivienda.
• Título constitutivo. El documento que "crea" la propiedad horizontal: describe el edificio, los pisos, sus coeficientes y, en su caso, los estatutos.

En resumen

La LPH no es tan complicada cuando le quitas la jerga: hay unos órganos que deciden (con la junta arriba), unas reglas de mayorías según la importancia del acuerdo, un reparto de dinero por coeficiente y una frontera clara entre lo común y lo privativo. Guarda esta página y vuelve a ella cada vez que una palabra del acta te haga dudar.