Fondo de reserva de la comunidad: el 10% obligatorio explicado

Toda comunidad de propietarios está obligada por ley a tener un fondo de reserva, una especie de hucha común para imprevistos y obras. Y no puede ser cualquier cantidad: nunca puede ser inferior al 10% del último presupuesto ordinario de la comunidad. Es un mínimo legal, no una recomendación.

Te explicamos para qué sirve, cómo se calcula, quién lo paga y por qué tenerlo bien dotado te ahorra disgustos (y derramas) más adelante.

Qué es el fondo de reserva

Es un ahorro permanente que la comunidad mantiene para afrontar gastos de conservación, reparación y rehabilitación del edificio sin tener que pedir dinero a la carrera cada vez que surge un problema. La titularidad es de la comunidad en su conjunto (artículo 9.1.f de la LPH).

Piénsalo como el colchón de emergencia de un hogar, pero del edificio: cuando el ascensor se estropea o hay que arreglar una bajante, el dinero ya está ahí.

El 10%: la cifra que tienes que recordar

La ley es tajante: el fondo de reserva "estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario" (artículo 9.1.f de la LPH). La propia LPH prevé una regla de arranque para comunidades nuevas: al aprobar el primer presupuesto pueden constituirlo con al menos el 2,5% y deben alcanzar el mínimo legal en el presupuesto ordinario del ejercicio siguiente.

Punto clave	Detalle
Mínimo legal	10% del último presupuesto ordinario
¿Se puede tener más?	Sí, la junta puede acordar dotarlo por encima del 10%
¿Se puede tener menos?	Con carácter general no; las comunidades nuevas tienen una regla inicial específica
Titularidad	De la comunidad de propietarios

Una nota de contexto: este porcentaje fue elevado al 10% (antes era menor) por la reforma de 2019 de la Ley de Propiedad Horizontal, precisamente para que las comunidades tuvieran más músculo frente a obras de conservación y rehabilitación.

Quién lo paga y cómo se calcula

Lo dotan todos los propietarios, cada uno según su cuota de participación (artículo 9.1.f). Es decir, va incluido en lo que pagas a la comunidad, repartido con el mismo criterio que las cuotas ordinarias.

El cálculo es sencillo: se toma el presupuesto ordinario anual y se reserva, como mínimo, un 10% de esa cifra para el fondo. Si el presupuesto de la comunidad es de 20.000 € al año, el fondo no podrá bajar de 2.000 €.

Para qué se puede usar (y para qué no)

El fondo de reserva está pensado para lo importante (artículo 9.1.f):

• Obras de conservación, reparación y rehabilitación de la finca.
• Obras de accesibilidad (rampas, ascensor, supresión de barreras).
• Obras de eficiencia energética previstas en la ley.
• Imprevistos urgentes que no pueden esperar a una derrama.

Lo que no es el fondo de reserva: una caja para los gastos corrientes del día a día (luz, limpieza, mantenimiento rutinario). Eso sale del presupuesto ordinario. El fondo es para lo extraordinario.

La ley también permite que la comunidad use el fondo para contratar un seguro que cubra daños en la finca o un contrato de mantenimiento permanente del inmueble.

Fondo de reserva frente a derrama

Es la confusión más común. La diferencia:

• Fondo de reserva: ahorro permanente y obligatorio, siempre disponible. Se nutre poco a poco con las cuotas.
• Derrama: aportación puntual que se pide cuando hace falta dinero para algo concreto y no hay fondos suficientes.

La relación entre ambos es directa: cuanto mejor dotado esté el fondo de reserva, menos derramas tendrá que aprobar la comunidad. Una comunidad con un buen colchón afronta una avería sin pedir dinero extra a nadie; una con el fondo bajo mínimos tira de derrama a la primera de cambio. Si quieres entender las derramas a fondo, lo tienes en derrama extraordinaria: quién paga y cuándo negarse.

¿Qué pasa si la comunidad no lo tiene?

Seamos honestos: la ley obliga a dotarlo, pero no fija una multa automática para la comunidad que no lo hace, y en la práctica muchas comunidades lo llevan bajo mínimos. ¿Significa eso que da igual? No. Estar sin fondo (o por debajo del 10%) tiene consecuencias reales:

• Te quedas sin colchón: cualquier avería seria se convierte directamente en una derrama de golpe, justo cuando peor viene.
• Puede cerrarte ayudas: algunas subvenciones a la rehabilitación o programas públicos exigen acreditar que la comunidad cumple sus obligaciones, y el fondo es una de ellas.
• Responsabilidad de gestión: un administrador o un presidente diligente debe proponer dotarlo; presupuestar sin fondo de reserva es incumplir la ley, aunque nadie venga a sancionarlo.

La lectura útil: no esperes a que te obliguen. Dotar el fondo es protegerte a ti mismo de la próxima derrama inesperada.

En resumen

El fondo de reserva es obligatorio, lo paga cada propietario según su cuota y, con carácter general, no puede bajar del 10% del último presupuesto ordinario. Sirve para conservar y mejorar el edificio sin sustos. Mantenerlo sano es una de las mejores decisiones que puede tomar una comunidad: convierte los imprevistos en algo manejable en lugar de en una derrama inesperada.