Derrama extraordinaria: quién la paga y cuándo puedes negarte

Una derrama aprobada como es debido en junta suele ser obligatoria, aunque votaras en contra o no fueras a la reunión. Se paga según tu coeficiente de participación, igual que las cuotas.

La excepción clásica es la mejora no necesaria que supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. Y hay otros regímenes especiales, como ciertas instalaciones de telecomunicaciones o energías renovables, en las que el coste no se repercute a quienes no votaron expresamente a favor.

Vamos a separar el mito ("no fui a la junta, no me obliga") de lo que de verdad dice la ley, para que sepas cuándo tienes que pagar y cuándo conviene revisar si la comunidad puede repercutirte el coste.

¿Qué es una derrama?

Es una aportación económica extraordinaria que la comunidad pide a los propietarios cuando un gasto no cabe en el presupuesto ordinario: arreglar el tejado, cambiar el ascensor, una avería gorda, una obra de mejora. Se aprueba en junta y se reparte entre los vecinos.

¿Quién la paga y en qué proporción?

Frente a la comunidad la pagan los propietarios, cada uno según su cuota de participación (artículo 9 de la LPH), salvo que el título, los estatutos o un acuerdo válido establezcan otro reparto para ese gasto. Es el mismo coeficiente con el que pagas las cuotas mensuales: si tu piso tiene un 3% de cuota, te toca el 3% de la derrama.

Si el piso está alquilado, lo importante es no mezclar planos: la comunidad reclama al propietario. Lo que propietario e inquilino hayan pactado entre ellos es una cuestión interna del contrato de alquiler.

Para hacer el reparto sin pelearte con una hoja de cálculo, tienes la calculadora de reparto de derrama por coeficiente.

Un detalle que genera muchos líos: si el piso se vende mientras la derrama está en marcha, como regla general la paga quien sea propietario en el momento en que cada cantidad resulta exigible. En las derramas para mejoras, la asume quien sea dueño cuando se hace exigible el pago. Por eso conviene dejarlo por escrito en la compraventa.

Cuándo SÍ estás obligado a pagar (la mayoría de los casos)

Si la derrama se aprobó en una junta válidamente convocada y con la mayoría necesaria, estás obligado a pagarla aunque:

• Votaras en contra.
• No asistieras a la junta.
• No estés de acuerdo con la obra.

Esto es especialmente claro cuando la derrama sirve para obras necesarias: las de conservación, reparación, seguridad, habitabilidad o accesibilidad del edificio. Estas no admiten escaqueo: el edificio es de todos y mantenerlo en condiciones es obligación de todos.

Lo que sí puedes hacer si crees que el acuerdo es ilegal o lesivo es impugnarlo judicialmente en plazo, pero mientras no se anule, debes pagar.

El caso clásico en que puedes negarte

La ley contempla una excepción y conviene conocerla bien (apartado 17.4 de la LPH): si la derrama es para una mejora o innovación NO necesaria (algo que no hace falta para conservar, habitar o dar seguridad y accesibilidad al edificio) y su coste para ti supera el importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, entonces el propietario que vota en contra no queda obligado a pagarla.

Dos matices importantes:

• Tienen que darse las dos condiciones a la vez: que sea mejora no necesaria y que supere las tres mensualidades.
• Si más adelante quieres disfrutar de esa mejora, tendrás que pagar tu parte actualizada con intereses. No puedes beneficiarte gratis de algo que no pagaste.

Ejemplo típico: instalar una piscina nueva o una zona de juegos cara. Es una mejora, no una necesidad; si te cuesta más de tres mensualidades y votas en contra, puedes quedar exento (aunque luego no podrás usarla sin pagar). En cambio, arreglar el tejado que tiene goteras sí es necesario: ahí no hay exención que valga.

Además, el artículo 17.1 tiene una regla propia para telecomunicaciones, nuevos suministros y ciertas instalaciones de energías renovables: si no votaste expresamente a favor, la comunidad no puede repercutirte el coste inicial ni el mantenimiento posterior, salvo que más adelante quieras engancharte o aprovechar esa infraestructura y pagues la parte que corresponda.

Tienes el detalle de todas las mayorías y de cuándo una obra es "necesaria" o no en la tabla de mayorías del artículo 17.

Qué pasa si no pagas una derrama obligatoria

Lo mismo que con cualquier cuota impagada: te conviertes en moroso. Eso significa que:

• Pierdes el derecho de voto en las juntas (artículo 15.2).
• La comunidad puede reclamarte por el procedimiento monitorio, con intereses y costas. Lo explicamos en cómo reclamar a un vecino moroso.
• La deuda puede afectar al piso si lo vendes, dentro de los límites legales del año en curso y los tres años anteriores.

En resumen

Una derrama válidamente aprobada se paga, por coeficiente, aunque no te guste; sobre todo si es para una obra necesaria. Antes de negarte, comprueba si estás en una excepción legal: mejora no necesaria de más de tres mensualidades, instalaciones de adhesión voluntaria u otra regla especial. Negarse "porque sí" solo lleva a la morosidad y al monitorio.