Qué mayoría necesito para cada acuerdo: la tabla definitiva (art. 17 LPH)

La duda que más bloquea a una comunidad: ¿cuántos votos necesito para aprobar esto? Depende de lo que sea. La Ley de Propiedad Horizontal establece, en su artículo 17, cuatro niveles de mayoría (más un par de casos especiales). Aquí tienes la tabla completa para saber, de un vistazo, qué exige cada acuerdo.

Guárdala: es la chuleta que evita que un acuerdo se tome mal y luego sea impugnable.

Si ya tienes los votos sobre la mesa y quieres comprobar el resultado con números, usa la calculadora de mayorías de comunidad.

La tabla de mayorías del artículo 17

Mayoría necesaria	Para qué acuerdos	Apartado (art. 17 LPH)
Solo comunicar (ni se vota)	Punto de recarga de coche eléctrico para uso privado en tu plaza de garaje	Apartado 17.5
1/3 de propietarios y cuotas	Telecomunicaciones; renovables o nuevos suministros cuando no se repercute el coste a quienes no votan a favor	Apartado 17.1
Mayoría simple (mayoría de propietarios + mayoría de cuotas)	Ascensor y accesibilidad; renovables o eficiencia energética de uso común hasta 12 mensualidades; y, en general, acuerdos no incluidos en otro nivel	Apartados 17.2 y 17.7
3/5 de propietarios y cuotas	Establecer o suprimir portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (17.3); mejoras e innovaciones no exigibles; dividir, segregar o agregar pisos, construir nuevas plantas, cerrar terrazas o alterar la estructura del edificio (17.4 — estas últimas exigen además autorización administrativa, art. 10.3.b)	Apartados 17.3 y 17.4
Unanimidad	Modificar el título constitutivo o los estatutos de la comunidad	Apartado 17.6

A partir de aquí, cada nivel explicado para que sepas exactamente dónde encaja tu caso.

Solo comunicación: el punto de recarga del coche eléctrico

Es el único caso en que no necesitas aprobación de la junta. Si quieres instalar un punto de recarga para tu coche eléctrico, para uso privado y en tu plaza de garaje individual, basta con comunicarlo previamente a la comunidad (apartado 17.5). El coste de la instalación y el consumo los asumes tú. La comunidad no puede impedírtelo; solo tiene que estar informada. Lo desarrollamos en la guía del punto de recarga en el garaje.

Un tercio: telecomunicaciones, renovables de adhesión voluntaria y suministros

Para modernizar el edificio, la ley pone una mayoría muy baja en varios supuestos. Basta con un tercio de los propietarios que represente, a su vez, un tercio de las cuotas (apartado 17.1) para:

• Instalar o adaptar infraestructuras comunes de telecomunicaciones.
• Instalar sistemas de energías renovables en los que no se cargue el coste inicial a quienes no votan a favor.
• Acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.

Ojo con las placas solares: no siempre encajan en la misma casilla. Si el proyecto lo pagan y aprovechan los vecinos adheridos, suele moverse en el 17.1. Si se plantea como fuente renovable de uso común de toda la comunidad y el coste anual neto no supera doce mensualidades ordinarias, puede entrar en la mayoría simple del 17.2. Lo vemos en detalle en placas solares en la comunidad.

Mayoría simple: el ascensor y "todo lo demás"

La mayoría simple es el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Es el nivel por defecto: cualquier acuerdo que la ley no someta a otra mayoría se aprueba así (apartado 17.7).

Y, atención, aquí hay dos sorpresas que muchos desconocen:

• Instalar un ascensor o hacer obras de accesibilidad (rampas, supresión de barreras para personas con discapacidad) se aprueba por mayoría simple, aunque implique modificar el título o los estatutos (apartado 17.2). La ley rebaja a propósito la exigencia para no bloquear estas mejoras. Lo desarrollamos en instalar ascensor: mayorías y costes.
• Las obras o actuaciones de eficiencia energética o fuentes de energía renovable de uso común también pueden aprobarse por mayoría simple si su importe repercutido anualmente, descontadas ayudas y financiación, no supera doce mensualidades ordinarias.

Tres quintos: servicios e innovaciones importantes

Se necesita el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que representen, a su vez, las tres quintas partes de las cuotas (apartados 17.3 y 17.4) para cosas como:

• Establecer o suprimir servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general (apartado 17.3).
• Mejoras e innovaciones no necesarias (no exigibles para la conservación, habitabilidad, seguridad o accesibilidad) (apartado 17.4).
• Dividir, segregar o agregar pisos o locales, construir nuevas plantas, cerrar terrazas o alterar la estructura o la fábrica del edificio (apartado 17.4). Estas actuaciones exigen además autorización administrativa (artículo 10.3.b).

Un matiz justo que protege al vecino: si la mejora no es necesaria y su coste supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el propietario que vota en contra no queda obligado a pagarla (apartado 17.4). Eso sí, si más adelante quiere disfrutar de esa mejora, tendrá que abonar su parte actualizada.

Unanimidad: tocar las reglas básicas del edificio

La mayoría más exigente. Solo se necesita unanimidad para aprobar o modificar las reglas del título constitutivo o de los estatutos de la comunidad (apartado 17.6): por ejemplo, cambiar las cuotas de participación, transformar el uso de un elemento o levantar una limitación estatutaria. Como exige el sí del 100% de propietarios y cuotas, es difícil de lograr, por eso la ley la reserva para lo verdaderamente estructural.

Hay además un límite que no se salta ni con unanimidad de los demás: no se pueden hacer obras que dejen inservible una parte del edificio para un propietario sin su consentimiento expreso (apartado 17.4).

El truco que cambia las cuentas: el voto de los ausentes

Casi nadie llena una junta, así que esta regla es decisiva. En los acuerdos que se adoptan por mayoría, los propietarios ausentes que estaban debidamente citados y que, tras ser informados del acuerdo, no manifiesten su discrepancia por escrito en el plazo de 30 días naturales, se computan como votos a favor (artículo 17.8).

Es decir: el que no va a la junta y luego no dice nada, suma para el sí. Esto permite alcanzar mayorías que en la sala parecían imposibles. Hay excepciones —entre ellas, los acuerdos cuyo coste no puede repercutirse a quien no votó a favor y las obras de aprovechamiento privativo—, pero la regla general es esa.

Cómo usar esta tabla en la práctica

1. Identifica qué tipo de acuerdo es (¿es una obra de accesibilidad? ¿tocas los estatutos? ¿pones placas solares?).
2. Busca su nivel de mayoría en la tabla de arriba.
3. Cuenta doble: casi todas las mayorías exigen a la vez número de propietarios y cuotas de participación. No basta con uno de los dos.
4. Suma los ausentes que no se opongan en 30 días, cuando proceda.
5. Refléjalo en el acta con los votos a favor y en contra, sobre todo si la validez del acuerdo depende de ello.

Con esta tabla sabrás siempre qué necesitas para aprobar cada cosa. Y cuando convoques la junta, asegúrate de que el tema concreto figure en el orden del día: cómo hacerlo bien lo tienes en cómo convocar una junta paso a paso.