Rampa y accesibilidad: cuándo la comunidad está obligada por ley

Respuesta directa: sí, la comunidad puede estar obligada a hacer la rampa (o el ascensor, o el salvaescaleras) sin necesidad de votarlo en junta, cuando lo pide un vecino en cuya casa vive una persona mayor de 70 años o con discapacidad y el coste anual no supera 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. Es uno de los pocos casos en que la ley impone la obra por encima de la voluntad de los vecinos. Vamos a ver exactamente cuándo y con qué límites.

De un vistazo:

Situación	¿Es obligatoria sin votar?
La pide un propietario con conviviente mayor de 70 años o con discapacidad, coste ≤ 12 mensualidades (descontadas ayudas)	Sí (art. 10.1.b)
Coste > 12 mensualidades, pero el solicitante asume el exceso	Sí, sigue siendo obligatoria
Coste > 12 mensualidades y nadie asume el exceso	No; requiere mayoría simple (art. 17.2)
No hay nadie con discapacidad ni mayor de 70 años en el edificio	No es obligatoria: es una mejora por mayoría simple

Cuándo es obligatoria sin votación (art. 10.1.b)

El artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dice que tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo previo de la junta las obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local "vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años", con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes.

La ley incluye expresamente "la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior". Es decir: la rampa del portal es el ejemplo de manual.

Lo importante es la palabra obligatorio: si se da el supuesto, no es algo que la comunidad "decida" en una votación. Se hace. Un vecino no puede oponerse alegando que no le interesa.

Quién puede pedirlo: mayores de 70 o personas con discapacidad

No hace falta que el propietario sea la persona dependiente. Basta con que conviva en su vivienda (o trabaje/preste servicios en su local) una persona con discapacidad o mayor de 70 años. Un hijo que vive con su madre de 78, un local con un empleado con movilidad reducida: todos esos casos legitiman para exigir la obra. El derecho mira a quién usa el portal, no solo a quién figura en la escritura.

El límite de las 12 mensualidades (y cómo superarlo)

El carácter obligatorio tiene un tope económico: que el importe repercutido anualmente, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. Traducido: se mira cuánto le tocaría pagar a la comunidad al año, ya restadas las ayudas, y se compara con doce cuotas mensuales ordinarias.

Y aquí está el matiz que casi nadie conoce y que da mucho juego: aunque la obra cueste más de esas 12 mensualidades, sigue siendo obligatoria si quien la pidió asume el exceso. La ley lo dice con todas las letras: no elimina el carácter obligatorio el hecho de que el resto del coste, más allá de esas mensualidades, "sea asumido por quienes las hayan requerido". O sea: el vecino que necesita la rampa puede pagar de su bolsillo la parte que pasa del tope y la comunidad no podrá negarse.

Las subvenciones se descuentan primero

Antes de hacer el cálculo de las 12 mensualidades, se restan las ayudas públicas. Esto es clave porque hay subvenciones autonómicas y municipales para accesibilidad, además de los fondos de rehabilitación. Una obra que "en bruto" parecía superar el tope, descontada la subvención, puede quedar por debajo y ser obligatoria sin más. Merece la pena buscar las ayudas antes de decidir si la comunidad está o no obligada.

Si no hay nadie con derecho: entonces se vota

¿Y si nadie en el edificio es mayor de 70 ni tiene discapacidad, pero la comunidad quiere mejorar la accesibilidad igualmente? Entonces ya no es obligatoria: se trata de una mejora que hay que aprobar en junta. La buena noticia es que la ley rebaja la mayoría: basta la mayoría simple —la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas— según el artículo 17.2. Lo verás en la tabla de mayorías del artículo 17. No hace falta unanimidad ni tres quintos: la accesibilidad está legalmente favorecida.

Lo que cambia el 23 de octubre de 2026

La Ley 4/2026, de 1 de octubre (BOE del 3 de octubre) reforma este mismo artículo 10.1.b y entra en vigor el 23 de octubre de 2026. Hasta el 22 de octubre rige la redacción que acabamos de explicar; desde el 23 conviene tener en cuenta cinco novedades:

Novedad	Qué dice la nueva redacción
Alcance	Son obligatorias las obras necesarias para garantizar las condiciones de accesibilidad universal y, en todo caso, los ajustes razonables
Financiación	Si la comunidad pide financiación para la obra, el gasto se puede repercutir durante tantos años como permitan las opciones de financiación disponibles
Ayudas	El interesado puede aportar información sobre las ayudas disponibles y la comunidad queda obligada a solicitarlas
Umbral de ayudas	Si las ayudas concedidas alcanzan el 70 % del importe, la obra es obligatoria y ya no se aplican los límites económicos
Vía judicial	Si la comunidad no ejecuta una obra obligatoria, el interesado puede pedir al juez que decida lo necesario para obligarla

Se mantiene que el exceso sobre el límite económico, o sobre lo que cubran las ayudas, no quita el carácter obligatorio si lo asumen quienes pidieron la obra. Además, la ley añade una disposición adicional tercera: el Estado y el resto de Administraciones deben presupuestar ayudas para la accesibilidad de edificios de viviendas. El umbral de ayudas que recogía la redacción anterior era del 75 %; pasa al 70 %.

Quién paga (y qué pasa con los locales)

El coste se reparte entre todos los propietarios según su coeficiente de participación, como cualquier obra de elemento común. Una duda habitual: ¿pagan los locales de la planta baja una rampa que no usan? Por regla general sí, salvo que los estatutos les eximan expresamente de los gastos de portal y accesos (algo frecuente). Antes de discutir, mira los estatutos, porque mandan sobre la regla general; lo explicamos en elementos comunes y privativos y en la guía del ascensor, donde el reparto da los mismos problemas.

Cómo preparar la obra antes de pedir ofertas

Reúne primero las medidas del portal, fotografías de los desniveles y cualquier informe técnico disponible. Pide que cada oferta indique la solución propuesta, las obras que afecta, los permisos incluidos, el plazo, la garantía y el tratamiento de ayudas públicas. Así la junta compara soluciones equivalentes y no solo importes.

En resumen

La comunidad está obligada a hacer la rampa, el ascensor o el dispositivo de accesibilidad —sin votarlo— cuando lo pide un propietario en cuya vivienda o local vive, trabaja o presta servicios una persona mayor de 70 años o con discapacidad, si el coste anual (descontadas ayudas) no supera 12 mensualidades (art. 10.1.b de la LPH). Y aunque las supere, sigue siendo obligatoria si el solicitante asume el exceso. Cuando no concurre ese supuesto, la mejora se aprueba por mayoría simple (art. 17.2). Busca las subvenciones primero: pueden ser la diferencia entre "obligatoria" y "a votación".