Elementos comunes y privativos: qué es cada cosa y quién paga

La regla rápida: es elemento común todo lo que sirve al edificio entero (estructura, fachada, cubierta, portal, ascensor, instalaciones generales) y es privativo lo que está de puertas adentro de tu vivienda (tus tabiques, tu suelo, tus muebles, tus instalaciones particulares). ¿Quién paga? Quien sea dueño del elemento: lo común lo paga la comunidad entre todos por coeficiente; lo privativo, su propietario.

El lío está en una tercera categoría que casi nadie explica bien —los elementos comunes de uso privativo, como la terraza del ático— y en piezas frontera como las ventanas o las bajantes. Vamos con la tabla y luego con cada caso peliagudo.

La tabla: común, privativo o común de uso privativo

Elemento	Qué es	Quién paga
Cimentación, estructura (pilares, vigas, forjados, muros de carga)	Común	Comunidad
Fachada y sus revestimientos	Común	Comunidad
Cubierta / tejado	Común	Comunidad
Portal, escalera, rellanos, ascensor	Común	Comunidad
Bajante general del edificio	Común	Comunidad
Tuberías generales de agua, gas, luz, calefacción	Común	Comunidad
Terraza de ático, patios de uso exclusivo	Común de uso privativo	Mantenimiento ordinario: el vecino · Estructura e impermeabilización: comunidad
Ventanas (carpintería y cristal)	Frontera (hueco en fachada común)	Normalmente el propietario, salvo estatutos o cambio estético
Derivación que une tu desagüe con la bajante general	Privativo	Tú
Tabiques interiores, suelo y acabados de tu piso	Privativo	Tú
Instalaciones dentro de tu vivienda (tu fontanería, tus radiadores)	Privativo	Tú
Tu plaza de garaje o trastero	Privativo (anejo)	Tú

La regla de oro: ¿sirve a todo el edificio o solo a tu casa?

La lista oficial está en el artículo 396 del Código Civil, que describe como comunes "el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas… el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros… ascensores… y, en general, todos los demás elementos materiales o jurídicos que sean necesarios para su adecuado uso y disfrute".

Traducido: si una pieza es necesaria para que el edificio funcione o se sostenga, es común aunque pase por delante de tu casa. Si solo te sirve a ti y está dentro de tu propiedad, es privativa. Esa es la pregunta que resuelve el 80 % de las discusiones.

Los "elementos comunes de uso privativo": el lío de la terraza

Aquí es donde se pelean comunidades enteras. Una terraza de ático o un patio forman parte de la cubierta del edificio (común), pero su uso es exclusivo de un solo propietario. El Tribunal Supremo viene considerando estas terrazas elementos comunes "por destino", lo que permite atribuir su uso privativo a un vecino sin que dejen de ser de la comunidad.

¿Qué significa eso para el bolsillo? El criterio práctico es:

• El vecino que la disfruta se ocupa de la limpieza, el buen uso y las pequeñas reparaciones del día a día.
• La comunidad responde de lo estructural: la impermeabilización (la "tela asfáltica" bajo el suelo) y la propia losa.

Por eso, cuando una filtración a la vivienda de abajo nace de una impermeabilización deteriorada, lo normal es que la pague la comunidad, no el vecino de la terraza. Es justo el tipo de caso que vemos en la guía de humedades: comunidad o vecino, quién paga.

Casos frontera, uno a uno

• Ventanas. El hueco está en la fachada (común), pero la carpintería y el cristal suelen tratarse como mantenimiento privativo. La excepción: si cambiar la ventana altera la estética unificada de la fachada (color, forma, materiales), necesitas el visto bueno de la comunidad, y si los estatutos lo regulan, mandan ellos.
• Fachada y balcones. El paramento, los revestimientos y la barandilla exterior son comunes. Lo que metes tú dentro del balcón (suelo, macetas, toldo) es tu responsabilidad, dentro de lo que permita la estética común.
• Bajantes y tuberías. La bajante general es común; el tramo que conecta tu desagüe con ella suele ser privativo. Localizar la frontera exacta a veces exige un fontanero o un perito —importante para no pagar de más, como explicamos en la guía de la gotera del vecino de arriba.
• Calefacción y agua. La instalación general (caldera comunitaria, columnas) es común; lo que va por dentro de tu vivienda, privativo.

Quién paga cada reparación (arts. 9 y 10 de la LPH)

Las reglas del dinero están en la Ley de Propiedad Horizontal:

• Lo común lo pagan todos por coeficiente. Los gastos generales de conservación se reparten según tu cuota de participación (art. 9.1.e).
• Conservar el edificio es obligatorio. Las obras necesarias para el sostenimiento y la seguridad del inmueble son de obligado cumplimiento aunque no haya acuerdo previo en junta (art. 10.1.a). No se votan: se hacen. Lo que sí se vota son las mejoras.
• Cada uno cuida lo suyo. Debes mantener tu vivienda e instalaciones privativas en buen estado para no perjudicar a la comunidad ni a otros vecinos, y respondes de los daños que cause tu dejadez (art. 9.1.b).

Si una obra común es grande y no hay dinero, la comunidad la financia con una derrama o con el fondo de reserva: lo desarrollamos en derrama extraordinaria: quién la paga.

Cuidado: los estatutos mandan sobre la regla general

Antes de dar una discusión por cerrada, lee el título constitutivo y los estatutos de tu comunidad. Pueden:

• Atribuir el uso privativo de un elemento común (una terraza, un patio, parte del portal).
• Repartir los gastos de forma distinta a la regla general —por ejemplo, eximir a los locales comerciales de pagar el portal o el ascensor que no usan.
• Fijar normas estéticas que limiten qué puedes cambiar en ventanas, toldos o cerramientos.

La regla del Código Civil y de la LPH es el punto de partida; tus estatutos son la última palabra para tu edificio en concreto.

En resumen

Para saber quién paga, primero identifica qué es el elemento: común (sirve al edificio), privativo (solo a tu casa) o común de uso privativo (de la comunidad pero lo disfrutas tú). Lo común lo paga la comunidad por coeficiente; lo privativo, su dueño; y en los de uso privativo, tú el mantenimiento diario y la comunidad lo estructural. Cuando dudes en una pieza frontera —ventana, terraza, bajante— mira los estatutos y, si hace falta, pide un peritaje del origen antes de discutir.