Un vecino hace obras que tocan zonas comunes: cómo actuar

Respuesta directa: un vecino no puede tocar los elementos comunes (fachada, estructura, cubierta, bajantes generales, portal) sin el acuerdo de la comunidad. Si lo hace, el camino es claro: háblalo, requiérele por escrito, llévalo a junta y, si no para, reclama judicialmente la reposición. Te damos los pasos en orden, desde el lado de la comunidad, no del que vende la obra.

Qué puede y qué no puede hacer un propietario

El artículo 7.1 de la LPH marca la frontera. Un propietario puede modificar los elementos de su propia vivienda, pero solo "cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario", y debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. Y remata: "En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna".

Traducido: picar un muro de carga, abrir un hueco en la fachada, ocupar un trozo de zona común, manipular una bajante general o tocar la cubierta no entra en lo que puede hacer por su cuenta. Si no sabes si lo que ha tocado es común o privativo, repásalo en la guía de elementos comunes y privativos: de eso depende todo.

Paso 1: hablar y pedir que pare (por escrito)

Antes de la artillería, el diálogo. Muchas obras inconsentidas nacen del desconocimiento, no de la mala fe. Habla con el vecino, explícale que está tocando una zona común y pídele que pare hasta que la comunidad lo autorice. Hazlo por escrito (un mensaje, un correo): no por formalismo, sino porque deja constancia de que se le avisó. Y empieza ya a documentar: fotos con fecha, lo que se ve, lo que se ha alterado.

Paso 2: requerimiento fehaciente y junta

Si no atiende, sube un escalón. La comunidad debe:

1. Enviarle un requerimiento fehaciente —por burofax con acuse, que es lo que deja prueba— instándole a paralizar la obra y a reponer el elemento común. El WhatsApp no sirve como prueba sólida.
2. Convocar junta para tratarlo. No hace falta esperar a la ordinaria anual: cualquier propietario o grupo que represente el 25% de las cuotas (o la cuarta parte de los propietarios) puede pedir una junta extraordinaria, según el artículo 16.1. Lo explicamos en quién puede convocar una junta extraordinaria.

En esa junta, la comunidad acuerda formalmente exigir el cese y la reposición y, si hace falta, autorizar al presidente para emprender acciones judiciales. Ese acuerdo se toma por mayoría simple (artículo 17.7) y debe constar en el acta.

Paso 3: la vía judicial (acción de reposición)

Si el vecino sigue sin hacer caso, la comunidad puede y debe acudir al juzgado. La acción busca que un juez ordene la reposición del elemento común a su estado anterior —es decir, deshacer la obra— y, en su caso, la indemnización de los daños causados. Tener el requerimiento por burofax, el acuerdo de junta en el acta y el reportaje fotográfico convierte ese pleito en algo mucho más sólido y rápido.

La excepción: las obras urgentes

Hay un caso en el que el orden se invierte. El propio artículo 7.1 de la LPH añade que, si un propietario "advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes, deberá comunicarlo sin dilación al administrador". Es decir: ante una avería que no puede esperar —una bajante reventada, un desprendimiento, una fuga que inunda—, lo prioritario es avisar y atajar el daño, no quedarse de brazos cruzados esperando a una junta. Eso no convierte la obra en libre: el vecino sigue debiendo dar cuenta y la comunidad asume lo que sea elemento común, pero la urgencia justifica actuar primero y formalizar después. No confundas una reparación urgente comunicada con una obra de mejora hecha a escondidas: son cosas distintas y se tratan distinto.

¿Y si la obra del vecino te afecta directamente a ti?

Una cosa es el interés de la comunidad (el elemento común) y otra el daño concreto a tu vivienda: una grieta, una filtración, un ruido nuevo. Ahí tienes una legitimación propia para reclamar tus daños, en paralelo a lo que haga la comunidad. Avisa por escrito, documenta y, si procede, da parte a tu seguro de hogar.

Cuidado con dejarlo correr: la prescripción

Un error frecuente es mirar para otro lado "a ver si se arregla solo". El problema es que el plazo para reclamar no es eterno, y aunque su duración exacta es discutida por los tribunales según el tipo de acción, dejar pasar los años debilita la posición de la comunidad. La regla práctica: actúa pronto, documenta desde el primer día y no consientas tácitamente con el silencio.

En resumen

Un vecino no puede alterar elementos comunes sin acuerdo (artículo 7.1 de la LPH). Si lo hace, el orden es diálogo y aviso por escrito → requerimiento por burofax y junta → acción judicial de reposición. La junta extraordinaria la puede pedir quien represente el 25% de las cuotas (artículo 16.1) y el acuerdo se toma por mayoría simple. Documenta todo desde el principio y no lo dejes correr: el tiempo juega en contra de la comunidad.