Junta extraordinaria de propietarios: cuándo y quién puede convocarla (el 25%)

Una junta extraordinaria se convoca cuando hay que decidir algo que no puede esperar a la junta ordinaria anual: una obra, una derrama, un moroso importante, un cambio de proveedor o un conflicto serio.

La convoca primero el presidente. Y si el presidente no la mueve, pueden promoverla y llegar a convocarla de forma subsidiaria la cuarta parte de los propietarios o propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas. No tienen que cumplirse las dos cosas a la vez: vale una de las dos.

Qué es una junta extraordinaria

La junta ordinaria es la reunión anual obligatoria para aprobar cuentas y presupuesto. La extraordinaria es cualquier otra junta que se convoca para tratar asuntos concretos fuera de esa reunión anual.

Ejemplos típicos:

• Aprobar una reparación urgente que exige derrama.
• Reclamar judicialmente a un moroso.
• Cambiar de administrador.
• Contratar una obra importante.
• Aprobar la instalación de placas solares.
• Resolver un problema grave de convivencia.
• Revocar o nombrar cargos si hay bloqueo.

No hace falta esperar al cierre del ejercicio. Si la comunidad necesita decidir algo, se puede convocar una extraordinaria.

Quién puede convocarla

El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal separa dos ideas: quién puede pedir que se reúna la junta y quién firma la convocatoria. En la práctica:

Quién la impulsa	Qué puede hacer
Presidente	Convocar cuando lo considere conveniente
25% de propietarios	Pedir la reunión y, si el presidente no actúa, convocarla en su defecto
25% de cuotas	Pedir la reunión y, si el presidente no actúa, convocarla en su defecto

Esto último es importante. Imagina una comunidad con varios locales que tienen mucha cuota de participación: quizá no llegan al 25% de propietarios, pero sí al 25% de cuotas. En ese caso pueden promover la reunión.

Si el presidente no quiere convocarla

Aquí conviene ser muy ordenados. El Tribunal Supremo ha interpretado el artículo 16.2 LPH en sentido subsidiario: el 25% no tiene una convocatoria directa e inmediata, sino que debe activar primero al presidente. Si este no convoca injustificadamente en un plazo prudencial, los promotores quedan habilitados para convocar en su defecto.

1. Reunid firmas o apoyos suficientes: cuarta parte de propietarios o 25% de cuotas.
2. Mandad un escrito al presidente pidiendo la convocatoria.
3. Indicad claramente los asuntos que queréis tratar.
4. Dad un plazo prudencial para que convoque.
5. Si no contesta o bloquea la convocatoria, los promotores pueden preparar la convocatoria.

¿Por qué hacerlo así? Porque deja rastro de la inactividad del presidente, que es lo que activa la legitimación subsidiaria de los promotores, y reduce el riesgo de que luego alguien impugne los acuerdos.

Qué debe incluir la convocatoria

La convocatoria de una extraordinaria debe ser tan cuidada como la de una ordinaria. Debe incluir:

• Quién convoca o promueve la reunión.
• Lugar, día y hora.
• Primera y segunda convocatoria.
• Orden del día concreto.
• Relación de morosos y advertencia de privación de voto, cuando proceda.
• Forma de asistencia o representación.

Si quieres generar un texto base con esos campos, usa el generador de convocatoria de junta.

El orden del día: el punto que más se olvida

En una junta extraordinaria no conviene poner puntos vagos como "tratar asuntos varios" si de verdad se va a aprobar algo importante. El orden del día debe decir qué se va a votar.

Mejor:

• "Aprobación, si procede, de la reclamación judicial de la deuda del propietario del 2º B".
• "Aprobación, si procede, de derrama para reparación de cubierta".
• "Cambio de empresa de limpieza y aprobación de nuevo contrato".

Peor:

• "Morosos".
• "Obras".
• "Temas pendientes".

Cuanto más claro sea el punto, menos margen habrá para discutir después si el acuerdo era válido.

Antelación: cuánto tiempo hay que dar

Para la junta ordinaria anual, la LPH exige al menos seis días. Para las extraordinarias, la ley no pone un número fijo: exige la antelación que sea posible para que la convocatoria llegue a conocimiento de todos.

En la práctica, salvo urgencia real, intenta dar varios días de margen y usa un medio que deje prueba: correo electrónico aceptado, burofax, entrega firmada, carta o sistema habitual de la comunidad.

Si es una urgencia grave, se puede justificar menos antelación, pero conviene documentar por qué no podía esperarse.

¿Puede convocarla el administrador?

El administrador puede preparar la convocatoria, enviar correos, imprimir avisos y organizar la documentación. Pero no convoca por sí mismo si no tiene detrás al presidente o, en defecto de este, a los propietarios legitimados.

Dicho claro: el administrador ayuda, pero la legitimación viene del presidente o, subsidiariamente, del grupo que alcanza el 25%.

Qué mayoría hace falta en la junta extraordinaria

Que la junta sea extraordinaria no cambia la mayoría del acuerdo. La mayoría depende del asunto:

• Reclamación a un moroso: acuerdo de liquidación y autorización para reclamar.
• Obras ordinarias o necesarias: mayoría que corresponda según la LPH.
• Placas solares: un tercio o mayoría simple según cómo se plantee la instalación y quién soporte el coste.
• Servicios comunes o mejoras: tres quintos en muchos casos.
• Estatutos o título constitutivo: unanimidad, salvo reglas especiales.

Para no mezclar conceptos: una cosa es quién puede convocar y otra qué mayoría necesitas para aprobar. Eso lo tienes en la tabla de mayorías del artículo 17.

Checklist rápido

• ¿El asunto no puede esperar a la ordinaria?
• ¿Está claro quién convoca: presidente o promotores?
• Si convocan propietarios, ¿suman 25% de propietarios o 25% de cuotas?
• ¿Se pidió antes al presidente por escrito?
• ¿El orden del día dice exactamente qué se va a votar?
• ¿Se incluye primera y segunda convocatoria?
• ¿Se avisa a todos los propietarios por un medio demostrable?
• ¿Aparecen los morosos y la advertencia de voto si procede?

En resumen

La junta extraordinaria sirve para decidir asuntos concretos fuera de la reunión anual. La convoca el presidente o, si este no actúa, la cuarta parte de propietarios o quienes representen al menos el 25% de cuotas.

Para hacerlo bien: pedid primero la convocatoria al presidente, dejad rastro, preparad un orden del día claro y notificad a todos. Lo que se acuerde después dependerá de la mayoría legal del asunto, no de que la junta sea ordinaria o extraordinaria.