Cómo convocar una junta de propietarios paso a paso (plazos y formas)

Convocar una junta no tiene misterio si respetas tres cosas: quién puede convocarla, con cuánta antelación y qué debe poner la convocatoria. La junta ordinaria (la del año) se cita con al menos seis días de antelación; las extraordinarias, con la que se pueda. Y la convocatoria tiene que llevar siempre el orden del día, el lugar, el día y la hora, en primera y segunda convocatoria.

Aquí tienes el procedimiento completo, paso a paso, con los plazos exactos de la Ley de Propiedad Horizontal para reducir al mínimo el riesgo de impugnación por un fallo de forma.

¿Quién convoca la junta?

Lo normal es que la convoque el presidente (artículo 16.2 de la LPH). Pero no es el único que puede forzar una reunión:

• El presidente, cuando lo considere conveniente.
• Los propietarios que representen al menos la cuarta parte (25%) del total de propietarios, o el 25% de las cuotas de participación, pueden pedir que se convoque una junta extraordinaria (artículo 16.1). Según el Tribunal Supremo, primero deben requerir al presidente; si este no convoca injustificadamente en un plazo prudencial, pueden convocarla de forma subsidiaria.
• Todos los propietarios juntos: si están presentes la totalidad y así lo deciden, la junta es válida aunque no haya habido convocatoria previa (artículo 16.3). Es la llamada junta universal.

Junta ordinaria y junta extraordinaria

	Junta ordinaria	Junta extraordinaria
Cuándo	Obligatoria al menos una vez al año	Cuando hace falta para un tema concreto
Para qué	Aprobar cuentas del año y presupuesto del siguiente	Una obra, una derrama, un conflicto, un nombramiento
Antelación	Al menos 6 días	La que sea posible

La ley obliga a reunir la junta por lo menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas (artículo 16.1). Esa es la junta ordinaria. Todo lo demás son extraordinarias.

Los plazos exactos de antelación

Aquí es donde más fallos se cometen, así que apúntalo:

• Junta ordinaria anual: al menos seis días de antelación (artículo 16.3).
• Junta extraordinaria: la antelación que sea posible, la suficiente para que la convocatoria llegue a conocimiento de todos.
• Si hay que repetir por falta de quórum y no se celebra el mismo día, la nueva convocatoria se cita dentro de los ocho días naturales siguientes, con una antelación mínima de tres días.

Cuenta los días desde que el vecino recibe la convocatoria, no desde que tú la mandas.

Qué debe contener la convocatoria

Una convocatoria bien hecha (artículo 16.2) incluye:

1. El orden del día, con los asuntos concretos que se van a tratar. Esto es clave: sobre un tema importante que no esté en el orden del día no se puede adoptar un acuerdo válido.
2. El lugar, el día y la hora, indicando la primera y la segunda convocatoria.
3. La relación de propietarios morosos (los que no están al corriente de pago) y la advertencia de que no podrán votar.
4. La identificación y firma de quien convoca: presidente o, en su defecto, promotores legitimados.

Un consejo práctico: deja siempre un punto final de "ruegos y preguntas", pero recuerda que ahí no se pueden tomar decisiones de calado; solo sirve para comentar y recoger temas para la próxima junta.

Si quieres generar el texto base con todos esos campos, usa el generador de convocatoria de junta.

La primera y la segunda convocatoria

Para que la junta sea válida en primera convocatoria debe asistir la mayoría del total de propietarios que represente, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación. Como eso casi nunca se cumple, la ley prevé la segunda convocatoria, que no necesita quórum: vale con los propietarios que acudan.

La segunda convocatoria puede celebrarse el mismo día, media hora después de la primera (por eso verás convocatorias que ponen, por ejemplo, "18:00 en primera convocatoria y 18:30 en segunda"). Es perfectamente legal y es lo más habitual.

Cómo entregar la convocatoria

La citación se practica en la forma prevista en la ley: en el domicilio que el propietario haya designado o, en su defecto, en su piso o local. Si no es posible localizarlo, se coloca en el tablón de anuncios de la comunidad. Sirven la entrega en mano, el correo postal, la entrega por el empleado de la finca o el correo electrónico si el propietario lo ha aceptado. Lo importante es poder demostrar que se entregó, así que guarda siempre justificante.

Después de la junta: el acta

Toda junta termina en un acta. Es el documento que da fe de lo acordado y el que necesitarás si alguien impugna un acuerdo. El acta debe recoger, como mínimo, la fecha y el lugar, quién convocó, el carácter ordinario o extraordinario, la lista de asistentes y representados con sus cuotas, el orden del día y los acuerdos adoptados (artículo 19 de la LPH).

Checklist rápido para no fallar

• ¿Convoca quien puede: presidente o promotores legitimados en defecto del presidente?
• ¿Va el orden del día con todos los temas concretos?
• ¿Constan primera y segunda convocatoria (con media hora de diferencia)?
• ¿Aparece la lista de morosos y el aviso de que no votan?
• ¿Se respeta la antelación (6 días la ordinaria)?
• ¿Tienes justificante de la entrega a cada propietario?

Con esto, tu junta queda mucho mejor blindada frente a fallos de forma. Lo siguiente es saber qué mayoría necesitas para aprobar cada cosa: lo tienes resuelto en nuestra tabla de mayorías del artículo 17.