Me han nombrado presidente de la comunidad: guía de supervivencia

Respira. Que te hayan nombrado presidente de la comunidad no significa que vayas a tener que arreglar tú la caldera ni pagar las deudas de los vecinos. Tu papel es representar a la comunidad y ejecutar lo que se decide en las juntas, casi siempre con la ayuda de un administrador de fincas. El cargo dura un año y, bien organizado, te robará pocas horas.

En esta guía te contamos, paso a paso y sin jerga, qué se espera de ti, qué puedes delegar, de qué respondes de verdad (mucho menos de lo que temes) y por dónde empezar la primera semana.

¿Qué hace exactamente un presidente? (y qué NO hace)

El presidente es uno de los órganos de gobierno de la comunidad, junto con la junta de propietarios, el secretario y el administrador (artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal). Dicho en cristiano: eres la cara visible y la firma de la comunidad, pero no eres quien decide en solitario.

Sí te corresponde	NO te corresponde
Representar a la comunidad en juicio y fuera de él (art. 13.3 LPH)	Decidir tú solo gastos u obras
Convocar y presidir las juntas	Pagar de tu bolsillo las deudas de la comunidad
Firmar contratos y documentos que la junta haya aprobado	Hacer las reparaciones con tus manos
Velar por que se cumplan los acuerdos	Llevar la contabilidad al día (eso es del administrador)
Dar la cara ante los vecinos y los proveedores	Resolver tú los conflictos como si fueras un juez

La idea clave: el presidente no manda, ejecuta. Lo que se hace y lo que se gasta lo decide la junta de propietarios por mayoría. Tú pones en marcha esos acuerdos y representas a la comunidad frente a terceros.

¿Es obligatorio? ¿Puedo negarme?

Sí, es obligatorio. El artículo 13.2 de la LPH es claro: "El presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio."

Ahora bien, la propia ley te da una salida: puedes solicitar el relevo al juez dentro del mes siguiente a tu nombramiento, alegando las razones que tengas (motivos de trabajo, de salud, vivir lejos…). No decides tú si te libras: decide el juez. Mientras tanto, sigues siendo presidente.

Lo desarrollamos con las causas que suelen aceptarse en nuestra guía sobre si puedes negarte a ser presidente.

¿Cuánto dura el cargo?

Salvo que los estatutos de tu comunidad digan otra cosa, un año (artículo 13.7 de la LPH). Pasado ese año, la junta nombra a otro propietario —lo habitual es ir por turno, piso por piso o portal por portal—. Te pueden reelegir si tú quieres y la junta lo aprueba, pero nadie puede obligarte a encadenar dos mandatos.

Lo primero que debes hacer al asumir el cargo

No tienes que correr. Pero hay cinco cosas que conviene tener atadas la primera semana:

1. Pide la documentación al presidente saliente y al administrador. Necesitas: el acta de la junta donde te nombraron, los estatutos y el reglamento de régimen interno (si los hay), el último presupuesto aprobado y el estado de cuentas.
2. Localiza al administrador de fincas (si la comunidad tiene uno) y preséntate. Será tu mano derecha: lleva la contabilidad, prepara las juntas y conoce los líos pendientes. Pídele un resumen de lo que está en marcha.
3. Entérate de quién debe dinero. La morosidad es el problema número uno de casi todas las comunidades. Pide la lista de impagos y desde cuándo se arrastran.
4. Revisa los contratos vivos: seguro del edificio, mantenimiento del ascensor, limpieza, luz de zonas comunes. Apunta cuándo vencen.
5. Consigue las llaves y los accesos a los cuartos comunes, el buzón de la comunidad y, si existe, el correo o la plataforma online.

Con eso ya tienes la foto. No hace falta más para empezar.

La herramienta principal: la junta de propietarios

Casi todo lo importante pasa por una junta. Como presidente, eres tú quien la convoca. Hay dos tipos:

• Junta ordinaria: la comunidad debe reunirse al menos una vez al año para aprobar los presupuestos y las cuentas (artículo 16.1 LPH). Es la reunión grande del año.
• Junta extraordinaria: cualquier otra que haga falta para un tema concreto (una obra urgente, un conflicto, una derrama).

La convocatoria de la junta ordinaria debe hacerse con al menos seis días de antelación (artículo 16.3 LPH); las extraordinarias, con la antelación que sea posible. Tiene que llevar el orden del día con los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora. Te explicamos el procedimiento completo, con modelo incluido, en cómo convocar una junta paso a paso, y puedes preparar el texto base con el generador de convocatoria de junta.

Un detalle que tranquiliza a muchos novatos: no todos los acuerdos necesitan la misma mayoría. Unas cosas se aprueban por mayoría simple, otras por tres quintos y unas pocas por unanimidad. Para no perderte, tienes la tabla completa en qué mayoría necesito para cada acuerdo.

El dinero: cuotas, presupuesto y morosos

Como presidente no llevas tú la contabilidad (eso es del administrador o del secretario-administrador), pero sí velas por que las cuentas estén claras y por que se cobre a quien no paga.

Tres ideas básicas:

• El presupuesto anual lo propone la administración y lo aprueba la junta. Reparte los gastos previstos del año entre los propietarios según su coeficiente.
• Las cuotas son la parte que paga cada vecino. Si un gasto gordo no cabe en el presupuesto, se aprueba una derrama.
• Los morosos son tu mayor quebradero de cabeza. La buena noticia es que la ley te da un procedimiento ágil para reclamar (el monitorio) y que el moroso pierde el derecho a voto en las juntas. Lo vemos en detalle en cómo reclamar a un vecino moroso.

¿De qué respondo legalmente? (la pregunta que más asusta)

Mucho menos de lo que crees. El presidente representa a la comunidad; no responde con su patrimonio personal de las deudas comunes ni de los daños que cause la comunidad a terceros (de eso responde la propia comunidad y, para eso, está el seguro del edificio).

Solo podrías incurrir en responsabilidad si te extralimitas de tus funciones o actúas con negligencia y eso causa un perjuicio real: por ejemplo, no ejecutar un acuerdo de la junta, ocultar información o gastar sin autorización. Si haces las cosas con sentido común, te ciñes a lo que acuerda la junta y dejas constancia por escrito, estás cubierto. Lo desarrollamos en de qué responde el presidente de la comunidad.

¿Y si tu comunidad no tiene administrador?

Muchas comunidades pequeñas se autoadministran para ahorrarse los honorarios. Es legal y se puede hacer, pero significa que el trabajo del administrador recae en ti y en el secretario: llevar las cuentas, guardar los justificantes, preparar convocatorias y actas, cobrar las cuotas y reclamar a los morosos. Si te ves con tiempo y orden, adelante; si la comunidad tiene cierto tamaño, morosos o una obra grande por delante, contratar a un administrador suele compensar y te quita responsabilidad de encima. No es una decisión tuya en solitario: tanto la autogestión como el cambio de administrador se aprueban en junta. Si lo estás valorando, compara lo que cuesta un profesional con la calculadora de honorarios de administrador antes de decidir.

No tienes que hacerlo solo

Esto es importante para tu tranquilidad:

• El administrador de fincas hace el trabajo pesado: contabilidad, preparación de juntas, gestión de proveedores, reclamación de morosos. La mayoría de comunidades tienen uno. Si estás revisando presupuestos, compara rangos con la calculadora de honorarios de administrador.
• El secretario levanta las actas y custodia los documentos. Muchas veces el cargo de secretario y el de administrador recaen en la misma persona o empresa.
• Los vicepresidentes (si la comunidad los tiene) te sustituyen cuando no estás y te echan una mano.

Tu papel es coordinar y dar la cara, no cargar con todo.

Los errores típicos del presidente novato

• Decidir por tu cuenta una obra o un gasto sin pasarlo por junta. Salvo emergencias, todo gasto relevante necesita acuerdo.
• No dejar nada por escrito. Cada acuerdo, en el acta. Cada aviso a un vecino, por un medio que deje rastro.
• Tratar de contentar a todos. No podrás. Tu obligación es cumplir la ley y los acuerdos, no agradar.
• Olvidar la junta ordinaria anual. Es obligatoria; no convocarla puede invalidar después acuerdos y presupuestos.
• Dejar crecer la morosidad por no querer "quedar mal" con un vecino. Cuanto antes se reclama, más fácil se cobra.

Tu calendario básico del primer año

Cuándo	Qué hacer
Primera semana	Recoger documentación, presentarte al administrador, revisar morosos y contratos
Cada vez que surja un tema	Convocar junta extraordinaria si hace falta una decisión
Una vez al año (obligatorio)	Convocar la junta ordinaria: aprobar cuentas del año y presupuesto del siguiente
Todo el año	Velar por que se cumplan los acuerdos y por que se cobre a los morosos
Fin de mandato	Preparar la documentación para el siguiente presidente

Ser presidente no es un marrón si te organizas y te apoyas en el administrador. La mayoría de las decisiones no son tuyas: son de la junta. Tú pones orden, das la cara y te aseguras de que lo acordado se cumpla. Con esta guía y las que enlazamos, tienes el mapa completo.