Impugnar un acuerdo de la comunidad: plazos, causas y cómo hacerlo

¿La junta ha aprobado algo que crees ilegal, abusivo o injusto contigo? Puedes impugnar el acuerdo ante los tribunales, pero solo en los casos que marca la ley, dentro de un plazo corto y cumpliendo dos requisitos previos: estar al corriente de pago y, desde abril de 2025, intentar antes una negociación. Te explicamos, sin jerga, cuándo merece la pena y cómo se hace.

Qué acuerdos se pueden impugnar (las 3 causas del art. 18)

No todo acuerdo que no te guste es impugnable. El artículo 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) limita la impugnación a tres supuestos:

Causa	Qué significa	Plazo
a) Contrario a la ley o a los estatutos	El acuerdo vulnera la LPH, otra norma o los estatutos de la comunidad (p. ej., se aprueba con una mayoría insuficiente)	1 año
b) Gravemente lesivo para la comunidad	Beneficia a uno o varios propietarios a costa del interés común	3 meses
c) Grave perjuicio sin obligación de soportarlo / abuso de derecho	Te causa un daño serio que no tienes por qué aguantar, o el acuerdo se adopta abusando del derecho de la mayoría	3 meses

Fuera de estos tres motivos, un acuerdo válidamente adoptado te obliga aunque votaras en contra. Que sea inoportuno o caro no lo hace impugnable.

Quién puede impugnar (y el requisito de estar al corriente)

El artículo 18.2 legitima para impugnar a tres tipos de propietario:

• Los que salvaron su voto en la junta (votaron en contra y lo hicieron constar).
• Los ausentes por cualquier causa.
• Los que indebidamente fueron privados de su derecho de voto.

Hay un filtro económico importante: para impugnar debes estar al corriente del pago de todas las deudas vencidas con la comunidad, o consignarlas judicialmente antes de demandar. La ley no quiere que un moroso paralice a la comunidad por la vía judicial. La única excepción es cuando lo que impugnas son precisamente los acuerdos sobre el establecimiento o la alteración de las cuotas de participación del artículo 9: ahí no te exigen estar al día.

Si quieres entender si la mayoría con la que se aprobó era la correcta —el motivo más habitual de impugnación por ilegalidad—, revisa nuestra tabla de mayorías del artículo 17.

Plazos: 3 meses o 1 año (y cómo se cuentan)

El artículo 18.3 fija plazos de caducidad (no se interrumpen como la prescripción, salvo lo que veremos del MASC):

• 3 meses con carácter general (acuerdos lesivos o gravemente perjudiciales).
• 1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.

¿Desde cuándo se cuentan? Si asististe a la junta, desde que se adoptó el acuerdo. Si eras ausente, desde que te comunican el acuerdo conforme al procedimiento del artículo 9 (notificación en tu domicilio o, en su defecto, en el tablón de la comunidad). Por eso es tan importante que el acta te llegue: marca el inicio de tu plazo.

El paso nuevo y obligatorio: el MASC antes de demandar

Aquí está el cambio que muchos todavía no han asimilado. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, como requisito de procedibilidad en los asuntos civiles, haber intentado antes un medio adecuado de solución de controversias (MASC): una negociación directa, una mediación, una conciliación o similar. Sin acreditar ese intento, el juzgado no admite la demanda.

Para impugnar un acuerdo, primero debes dirigirte a la comunidad proponiendo resolverlo de forma extrajudicial y conservar la prueba exigida por el art. 10. La solicitud suspende la caducidad desde que consta el intento de comunicación, pero no indefinidamente: si no se celebra la primera reunión o no hay respuesta escrita, el cómputo se reanuda a los 30 días naturales; también se reanuda si una propuesta concreta queda sin respuesta durante ese plazo (art. 7.1).

No es un mero trámite: bien usado, un requerimiento serio a la comunidad resuelve muchos conflictos sin pleito y, encima, deja constancia por si hay que ir al juzgado después.

¿Se paraliza el acuerdo mientras se impugna?

No por defecto. El artículo 18.4 es claro: la impugnación no suspende la ejecución del acuerdo. La comunidad lo sigue aplicando (la derrama se cobra, la obra se hace) salvo que pidas una medida cautelar y el juez la conceda, tras oír a la comunidad. Cuenta con ello: impugnar no congela las cosas automáticamente.

Cómo impugnar paso a paso

1. Comprueba que tienes una de las 3 causas del artículo 18.1 y que estás dentro de plazo (3 meses o 1 año).
2. Ponte al corriente de pago o consigna lo que debas (salvo que impugnes cuotas del art. 9).
3. Guarda la prueba: el acta, tu voto en contra salvado o la fecha en que te comunicaron el acuerdo.
4. Intenta el MASC: dirige a la comunidad una propuesta de negociación. Esto es obligatorio y suspende el plazo.
5. Si no hay acuerdo, demanda ante el juzgado de primera instancia, acreditando el intento de MASC. Aquí ya conviene abogado y procurador.

En resumen

Impugnar un acuerdo de la comunidad solo cabe por tres motivos (artículo 18 de la LPH): que sea contrario a la ley o los estatutos (un año de plazo), gravemente lesivo para la comunidad o gravemente perjudicial para ti (tres meses). Necesitas haber salvado tu voto o haber estado ausente, estar al corriente de pago y —desde abril de 2025— intentar antes una negociación (MASC), que además suspende el plazo. Y ten presente que el acuerdo se sigue aplicando mientras tanto, salvo medida cautelar. Antes de dar el paso, mira si el problema era de mayorías mal contadas o de un acta defectuosa: muchas impugnaciones se ganan (o se evitan) ahí.