Demandar a la comunidad de propietarios: MASC, plazos y cómo funciona

Respuesta directa: sí, puedes demandar a tu comunidad, y ella puede demandarte a ti. La demanda se dirige contra la comunidad de propietarios, representada por el presidente. Como regla general hay que intentar antes un MASC (un medio adecuado de solución de controversias: negociar antes de pleitear). Si obtienes una resolución favorable, el Supremo excluye que te carguen como gasto común los gastos judiciales comunitarios de ese pleito; no conviene convertir esa doctrina en una exención genérica de toda condena.

Si vienes por un caso muy concreto, te ubicamos rápido: para impugnar acuerdos mira esta guía específica; si el conflicto es porque la comunidad no repara un elemento común, enlázalo también con el vecino que no deja entrar a reparar y con mediación vecinal y MASC.

De un vistazo:

Situación	Plazo o requisito
Impugnar un acuerdo (regla general)	3 meses desde la adopción o notificación (art. 18.3 LPH)
Impugnar un acuerdo contrario a la ley o a los estatutos	1 año
Requisito para poder impugnar	Estar al corriente de pago o haber consignado la deuda
Antes de demandar (regla general desde 2025)	Acreditar un intento de MASC (art. 5 LO 1/2025)

Cómo demanda la comunidad

La comunidad de propietarios tiene capacidad para litigar, y lo hace a través de su presidente, que "ostentará la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten" (artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, LPH). Ahora bien, el presidente no decide solo: para ejercitar acciones judiciales necesita un acuerdo previo de la junta que le autorice expresamente, salvo que actúe en su condición de copropietario o que los estatutos digan otra cosa.

Los casos típicos en que la comunidad demanda son el monitorio contra un vecino moroso y la acción de cesación contra un vecino molesto.

Cómo demandas tú a la comunidad

Si el conflicto es al revés —tú contra la comunidad—, la demanda se dirige contra la comunidad de propietarios (no contra el presidente a título personal, que solo la representa). Los motivos más frecuentes:

• Impugnar un acuerdo de la junta contrario a la ley, a los estatutos o que te perjudica gravemente.
• Reclamar daños y perjuicios: una humedad o una avería que nace de un elemento común y daña tu vivienda (artículo 1902 del Código Civil).
• Obligar a la comunidad a actuar: a hacer una obra de conservación necesaria que no quiere acometer.

El paso obligatorio desde 2025: el MASC

Esta es la novedad que más gente desconoce y que puede tumbarte la demanda de entrada. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, como regla general para los procesos civiles declarativos y especiales, acreditar que se ha intentado un MASC antes de demandar. No es universal: el artículo 5 excluye, entre otros supuestos, ciertas tutelas sumarias, las demandas ejecutivas y las medidas cautelares previas.

En la práctica:

• Hay que invitar a la otra parte a negociar por un medio fehaciente (un burofax con acuse, normalmente) antes de ir al juzgado.
• Si la otra parte no responde en el plazo o rechaza, el intento se considera realizado y ya puedes demandar, acreditándolo.
• Si no intentas el MASC o no lo documentas bien, el juzgado puede inadmitir tu demanda. Un intento mal hecho equivale a no haberlo intentado.

Esto alcanza normalmente las impugnaciones, reclamaciones de daños y el monitorio nacional contra morosos, que no aparece entre las excepciones del artículo 5. Aun así, antes de cada acción hay que comprobar su clase procesal y si concurre alguna excepción.

El matiz clave: los gastos judiciales del pleito

La doctrina del Tribunal Supremo distingue los gastos judiciales que genera el enfrentamiento entre la comunidad y uno de sus miembros. Si el comunero obtiene una resolución favorable, esos desembolsos no tienen para él la condición de gastos generales: se imputan al resto de integrantes de la comunidad.

El criterio está consolidado para los gastos judiciales comunitarios del litigio. No debemos ampliarlo automáticamente a toda indemnización, obra o partida principal reconocida en la sentencia: su ejecución y contabilización dependerán del fallo concreto y de la naturaleza del crédito.

Impugnar un acuerdo: el caso más común

La vía más habitual de un propietario contra su comunidad es impugnar un acuerdo. Tiene reglas propias que conviene tener claras (artículo 18 de la LPH):

• Plazo: tres meses desde la adopción o notificación del acuerdo, con carácter general; un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
• Requisito: estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad (o haberlas consignado) para poder impugnar.
• Impugnar no suspende, por sí solo, la ejecución del acuerdo, salvo que el juez acuerde una medida cautelar.

Lo desarrollamos paso a paso en la guía de impugnar acuerdos de la comunidad.

Te ha demandado la comunidad: qué hacer

Si quien recibe la demanda eres tú (por ejemplo, un monitorio por cuotas o una acción de cesación), lo peor es ignorarla: hay plazos de contestación cortos y, si no respondes, puedes perder por incomparecencia. Lo sensato es:

• No dejar pasar el plazo y buscar abogado cuanto antes.
• Revisar si el acuerdo o la deuda que se reclama está bien tomado y documentado: muchas demandas se ganan en los detalles (convocatoria defectuosa, mayoría mal computada, falta de MASC previo).
• Valorar una solución negociada, que ahora es además el cauce que la ley quiere que se intente.

En resumen

Puedes demandar a tu comunidad y ella puede demandarte a ti; la representa el presidente (art. 13.3). El MASC previo es la regla general, con las excepciones del artículo 5 de la LO 1/2025. Si obtienes una resolución favorable, los gastos judiciales comunitarios de ese litigio no son gastos generales respecto de ti según el Supremo. El alcance de la condena principal depende de la sentencia y no debe resumirse como una exención automática de todo pago.