Demandar a la comunidad (o que te demande): cómo funciona

Respuesta directa: sí, puedes demandar a tu comunidad, y ella puede demandarte a ti. La demanda se dirige contra la comunidad de propietarios como tal, representada por el presidente. Pero desde 2025 hay un paso obligatorio antes de ir al juzgado: intentar una negociación (MASC). Y un detalle que sorprende a todos: si demandas a tu comunidad y ganas, no pagas tu parte de la condena. Vamos por orden.

Cómo demanda la comunidad

La comunidad de propietarios tiene capacidad para litigar, y lo hace a través de su presidente, que "ostentará la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten" (artículo 13.3 de la LPH). Ahora bien, el presidente no decide solo: para ejercitar acciones judiciales necesita un acuerdo previo de la junta que le autorice expresamente, salvo que actúe en su condición de copropietario o que los estatutos digan otra cosa.

Los casos típicos en que la comunidad demanda son el monitorio contra un vecino moroso y la acción de cesación contra un vecino molesto.

Cómo demandas tú a la comunidad

Si el conflicto es al revés —tú contra la comunidad—, la demanda se dirige contra la comunidad de propietarios (no contra el presidente a título personal, que solo la representa). Los motivos más frecuentes:

• Impugnar un acuerdo de la junta contrario a la ley, a los estatutos o que te perjudica gravemente.
• Reclamar daños y perjuicios: una humedad o una avería que nace de un elemento común y daña tu vivienda (artículo 1902 del Código Civil).
• Obligar a la comunidad a actuar: a hacer una obra de conservación necesaria que no quiere acometer.

El paso obligatorio desde 2025: el MASC

Esta es la novedad que más gente desconoce y que puede tumbarte la demanda de entrada. Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, como requisito de procedibilidad, acreditar que se ha intentado un MASC (medio adecuado de solución de controversias: una negociación, una mediación o una conciliación) antes de presentar la demanda civil.

En la práctica:

• Hay que invitar a la otra parte a negociar por un medio fehaciente (un burofax con acuse, normalmente) antes de ir al juzgado.
• Si la otra parte no responde en el plazo o rechaza, el intento se considera realizado y ya puedes demandar, acreditándolo.
• Si no intentas el MASC o no lo documentas bien, el juzgado puede inadmitir tu demanda. Un intento mal hecho equivale a no haberlo intentado.

Esto se aplica a casi todo en propiedad horizontal: impugnaciones, reclamaciones de daños e incluso el monitorio contra morosos. Es decir, hoy, antes de demandar a tu comunidad (o de que ella te demande), toca sentarse a negociar primero.

El matiz clave: si ganas, no pagas tu parte

Aquí está el dato que cambia las cuentas. Cuando un propietario demanda a su comunidad y la comunidad es condenada, el coste de esa condena (la indemnización, las obras, las costas) se reparte entre todos los propietarios por su coeficiente… salvo los que interpusieron la demanda.

Tiene toda la lógica: sería absurdo que el vecino que ha ganado un pleito a la comunidad tuviera que contribuir a pagar su propia indemnización. Así que el demandante victorioso queda excluido de sufragar la parte de la condena que le corresponde a él. Es una razón más para no dejar de reclamar por miedo a "pagarte a ti mismo".

Impugnar un acuerdo: el caso más común

La vía más habitual de un propietario contra su comunidad es impugnar un acuerdo. Tiene reglas propias que conviene tener claras (artículo 18 de la LPH):

• Plazo: tres meses desde la adopción o notificación del acuerdo, con carácter general; un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos.
• Requisito: estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad (o haberlas consignado) para poder impugnar.
• Impugnar no suspende, por sí solo, la ejecución del acuerdo, salvo que el juez acuerde una medida cautelar.

Lo desarrollamos paso a paso en la guía de impugnar acuerdos de la comunidad.

Te ha demandado la comunidad: qué hacer

Si quien recibe la demanda eres tú (por ejemplo, un monitorio por cuotas o una acción de cesación), lo peor es ignorarla: hay plazos de contestación cortos y, si no respondes, puedes perder por incomparecencia. Lo sensato es:

• No dejar pasar el plazo y buscar abogado cuanto antes.
• Revisar si el acuerdo o la deuda que se reclama está bien tomado y documentado: muchas demandas se ganan en los detalles (convocatoria defectuosa, mayoría mal computada, falta de MASC previo).
• Valorar una solución negociada, que ahora es además el cauce que la ley quiere que se intente.

En resumen

Puedes demandar a tu comunidad (impugnar un acuerdo, reclamar daños, exigir una obra) y ella puede demandarte a ti; siempre contra la comunidad como tal, representada por el presidente (art. 13.3). Desde 2025 hay que intentar antes un MASC y acreditarlo, o el juez inadmite (LO 1/2025). Si ganas a la comunidad, no pagas tu parte de la condena. Y si te demandan, no ignores los plazos. En la duda, busca abogado; pero conociendo las reglas —representación del presidente, MASC previo y plazos de impugnación— decides mucho mejor.