Inquilinos en la comunidad: qué derechos tienen (y cuáles no)

Respuesta directa: el inquilino puede usar todas las zonas comunes (portal, ascensor, piscina) y debe cumplir las normas de la comunidad, pero no vota en la junta —salvo que el propietario le delegue por escrito— y no es a quien la comunidad reclama las cuotas: eso le toca siempre al dueño. Quién paga la comunidad entre ellos lo decide el contrato. Vamos a ordenar derechos y obligaciones, que se confunden mucho.

Lo que SÍ puede hacer el inquilino

Al alquilar la vivienda, el inquilino adquiere el derecho a usar y disfrutar las zonas comunes en igualdad con cualquier vecino: el portal, el ascensor, el garaje si va incluido, la piscina, el jardín. La comunidad no puede negarle el acceso ni darle un trato distinto por ser inquilino y no propietario. Vive en el edificio como uno más y, para el día a día, lo es.

Lo que NO puede: votar en la junta

Aquí está la línea que más cuesta entender. El miembro de la comunidad es el propietario, no el inquilino. El artículo 15.1 de la LPH es claro: "La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario".

De ahí salen tres consecuencias para el inquilino:

• No tiene voz ni voto propios en la junta.
• Solo puede asistir y votar si el propietario le delega por escrito su representación (algo perfectamente válido y habitual cuando el dueño no puede ir).
• No puede pedir que se convoque una junta: esa facultad es de los propietarios (o del 25% de las cuotas), no de los arrendatarios.

Si te interesa cómo y quién convoca, lo tienes en cómo convocar una junta de propietarios.

Las normas obligan también al inquilino

Que no vote no significa que esté libre de obligaciones. Al contrario: el artículo 6 de la LPH dice que las normas de régimen interior obligan a todo titular mientras no se modifiquen, y eso incluye a los inquilinos y ocupantes. Horarios de piscina, ruidos, uso del garaje, animales en zonas comunes: el inquilino las cumple igual que un propietario. Lo desarrollamos en normas de régimen interno.

Y hay más: si un inquilino causa molestias graves, la comunidad puede dirigir contra él la acción de cesación del artículo 7.2, que se ejerce "contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante". En los casos extremos, la sentencia puede resolver su contrato y desalojarlo. Lo vemos en la guía de la acción de cesación.

¿Quién paga la cuota de comunidad?

La pregunta del millón, y conviene distinguir dos planos:

• Frente a la comunidad, el obligado a pagar las cuotas y derramas es siempre el propietario (artículo 9.1.e de la LPH). Si hay impago, la comunidad reclama al dueño, no al inquilino, y puede ir contra él por el procedimiento monitorio. Al inquilino no se le puede exigir directamente.
• Entre dueño e inquilino, la cosa puede pactarse. El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que los gastos de comunidad se repercutan al inquilino, pero con un requisito estricto de validez: que conste por escrito en el contrato y que se determine el importe anual de esos gastos a la fecha del contrato. Sin ese pacto expreso y cuantificado, los paga el propietario.

En resumen: aunque en el contrato el inquilino asuma la comunidad, ante la comunidad responde el dueño. Es un asunto interno entre arrendador y arrendatario.

La comunidad se entiende con el propietario

Otra consecuencia práctica: la comunidad se comunica con el propietario, no con el inquilino. Las convocatorias, los acuerdos, los requerimientos y las notificaciones oficiales se dirigen al dueño, que es el miembro de la comunidad. Si algo que hace el inquilino afecta a la comunidad, lo correcto es avisar al propietario para que actúe, porque es él quien responde ante el resto de vecinos de lo que ocurre en su piso. El propietario no se desentiende por tener la vivienda alquilada.

¿Y si es el inquilino quien tiene una queja?

Funciona en los dos sentidos. Si el problema lo sufre el inquilino —una avería en una zona común, un vecino ruidoso, una gotera desde el elemento común—, su interlocutor natural es el propietario, que es quien puede llevarlo a la comunidad. Pero el inquilino no está indefenso: puede dirigirse al presidente o al administrador para reportar el problema, y frente a daños o molestias que le afectan directamente tiene legitimación propia para reclamar (por ejemplo, denunciar ruidos o pedir que se repare lo que le perjudica). Lo ágil es avisar al dueño y, en paralelo, dejar constancia ante la comunidad.

En resumen

El inquilino usa las zonas comunes como cualquier vecino y cumple las normas de la comunidad (art. 6), pero no vota en la junta salvo que el dueño le delegue por escrito (art. 15.1) ni puede pedir su convocatoria. Las cuotas las debe a la comunidad el propietario (art. 9.1.e); que las pague el inquilino solo vale si se pactó por escrito con su importe anual (art. 20 de la LAU). Y si el inquilino molesta, le alcanza la acción de cesación (art. 7.2). La regla de oro: el inquilino vive en el edificio, pero quien "está" en la comunidad es el dueño.