Pisos turísticos en la comunidad: cómo prohibirlos (reforma 2025)

Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que entró en vigor el 3 de abril de 2025 (introducida por la Ley Orgánica 1/2025), las comunidades tienen la última palabra sobre los pisos turísticos. Para abrir uno nuevo hace falta la aprobación expresa de la comunidad por tres quintos, y esa misma mayoría permite limitar, condicionar o prohibir la actividad. Eso sí: lo que ya funcionaba legalmente, sigue.

Te explicamos qué cambió exactamente, qué mayoría necesitas y cómo dar los pasos para prohibir o limitar los pisos turísticos en tu edificio.

Qué dice ahora la ley (artículo 17.12)

El texto vigente combina dos piezas. El artículo 7.3 dice que el propietario que quiera ejercer la actividad turística debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad. Y el artículo 17.12 fija la mayoría: el acuerdo "por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad" de alquiler turístico de vivienda "requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".

Tres ideas clave de la reforma:

1. Para aprobar un piso turístico nuevo hace falta el visto bueno de la comunidad por tres quintos. Ya no basta con que el propietario decida por su cuenta.
2. Para limitar, condicionar o prohibir la actividad, la misma mayoría de tres quintos.
3. Sin efectos retroactivos: quien ya explotaba legalmente su vivienda turística puede continuar.

La mayoría: tres quintos (de propietarios y de cuotas)

No vale la mayoría simple. Hacen falta las tres quintas partes del total de propietarios que, además, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Es una mayoría cualificada, pensada para que la decisión sea sólida y representativa. La tienes situada junto al resto en la tabla de mayorías del artículo 17, y puedes comprobar vuestros números con la calculadora de mayorías de comunidad.

Recuerda que, en los acuerdos por mayoría, cuentan también los ausentes debidamente citados que no se opongan en plazo: eso puede ayudar a alcanzar los tres quintos.

Cómo prohibir o limitar los pisos turísticos, paso a paso

1. Incluye el punto en el orden del día de una junta y convócala bien (mira cómo convocar una junta). Un acuerdo de este calado no puede tomarse si no figuraba en el orden del día.
2. Vota el acuerdo y alcanza los tres quintos de propietarios y cuotas.
3. Refléjalo en el acta con claridad, indicando los votos.
4. Modifica los estatutos para incorporar la prohibición o las condiciones, si así se decide.
5. Inscribe el acuerdo en el Registro de la Propiedad. Este paso es importante: al inscribirlo, el acuerdo vincula también a los futuros compradores de viviendas del edificio, no solo a los propietarios actuales.

Cobrar más a los pisos turísticos

La reforma da otra herramienta: con esos mismos tres quintos, la comunidad puede acordar cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes para la vivienda donde se ejerce la actividad turística, siempre que el incremento no supere el 20% (artículo 17.12). Es una vía intermedia para quien no quiere prohibir, pero sí repercutir el mayor desgaste que genera el trasiego de huéspedes.

¿Qué cuenta exactamente como "piso turístico"?

No todo alquiler corto entra aquí, y conviene tenerlo claro antes de redactar el acuerdo. La regla apunta a la vivienda de uso turístico: la que se cede de forma habitual, con fines turísticos y comercializada por canales de oferta turística (plataformas, agencias), en los términos de la normativa sectorial. Quedan en otro terreno, y son discutibles, figuras como el alquiler de temporada de la Ley de Arrendamientos Urbanos (un contrato de meses por trabajo o estudios) o el alquiler por habitaciones, que no siempre encajan en el concepto turístico. Por eso, al llevar el punto a junta, conviene definir bien qué actividad se quiere limitar y apoyarse en la normativa turística de tu comunidad autónoma, que es la que termina de perfilar qué es y qué no es un piso turístico.

Lo que no puede hacer la comunidad

• Cerrar un piso turístico que ya operaba legalmente. El acuerdo no es retroactivo: solo afecta a actividades nuevas.
• Saltarse la mayoría: sin los tres quintos, el acuerdo es impugnable.
• Ignorar la normativa turística autonómica: la actividad se ejerce "en los términos establecidos en la normativa sectorial turística", que varía según la comunidad autónoma y, a veces, el municipio. Conviene revisarla, porque puede añadir requisitos (registro, licencias, zonas tensionadas).

Una nota sobre la convivencia

Muchas veces el problema de fondo de un piso turístico no es el uso en sí, sino el ruido y las molestias del trasiego. Si ese es tu caso y aún no hay prohibición, recuerda que dispones también de la acción de cesación contra actividades molestas, que explicamos en ruidos de vecinos: qué hacer.

En resumen

Tras la reforma de 2025, abrir un piso turístico nuevo necesita la aprobación de la comunidad por tres quintos, y con esa misma mayoría se puede limitar, condicionar o prohibir la actividad (e incluso subir hasta un 20% sus gastos). Lo que ya funcionaba legalmente queda a salvo. Para que la decisión sea firme: junta con el punto en el orden del día, tres quintos, acta clara y, mejor, inscripción en el Registro de la Propiedad. Y revisa siempre la normativa turística de tu comunidad autónoma.