Edificio sin comunidad de propietarios constituida: riesgos y solución

¿Vivís en un edificio que nunca constituyó formalmente la comunidad? La noticia tranquilizadora: la Ley de Propiedad Horizontal os aplica igual, así que no estáis en tierra de nadie. La menos tranquilizadora: funcionar sin constituirla os deja sin las herramientas básicas (NIF, cuenta, seguro, fondo) y os complica todo, desde reclamar a un moroso hasta vender un piso.

Te explicamos qué dice la ley de verdad, qué riesgos corréis y cómo ponerlo en orden sin dramas.

La comunidad ya existe (aunque no la hayáis montado)

Esto sorprende a mucha gente: no hace falta "constituir" nada para que exista la comunidad. Desde que un edificio reúne los requisitos del artículo 396 del Código Civil (varios propietarios con elementos comunes: portal, tejado, fachada, escalera), la Ley de Propiedad Horizontal os aplica aunque no hayáis otorgado el título constitutivo (artículo 2.b de la LPH).

Traducido: aunque no tengáis presidente, ni cuenta, ni actas, estáis sujetos a las obligaciones de la LPH (mantener el edificio, contribuir a los gastos, etc.). No estar constituida no es una vía de escape; es simplemente desorden.

¿Es obligatorio constituirla?

Aquí conviene ser precisos, porque circula mucho el dato de "es obligatorio a partir de cinco propietarios". La ley no tiene un artículo que diga literalmente eso. Lo que dice es:

• Que el régimen de propiedad horizontal se aplica a todo edificio que cumpla el artículo 396 del Código Civil (artículo 2.b).
• Que solo las comunidades de hasta cuatro propietarios pueden acogerse al régimen simplificado de comunidad de bienes del artículo 398 del Código Civil, y únicamente si lo prevén sus estatutos (artículo 13.8).

De ahí se interpreta, con sentido, que a partir de cinco propietarios la comunidad debe organizarse bajo la propiedad horizontal. Y, en cualquier caso, sea cual sea el número, funcionar de hecho exige constituirse: sin NIF y sin cuenta no podéis ni pagar la luz del portal a nombre de la comunidad. Si sois cuatro o menos, tenéis margen para una gestión más ligera: lo vemos en comunidades pequeñas de 2 a 4 vecinos.

Los riesgos reales de no constituirla

No es una cuestión teórica: no tenerla en orden tiene consecuencias muy concretas.

Riesgo	Qué pasa en la práctica
Sin NIF	No podéis abrir cuenta ni contratar suministros, seguro o mantenimiento a nombre de la comunidad
Sin seguro común	Un daño a un tercero (una maceta que cae, alguien que se resbala en el portal) puede acabar reclamándose a los propietarios
Sin fondo de reserva	Cualquier avería seria se convierte en una derrama de golpe
Morosos difíciles de reclamar	Sin acuerdos en acta ni liquidación aprobada, el monitorio se complica
Acuerdos frágiles	Lo pactado de palabra no se puede probar ante un conflicto
Problemas al vender	El comprador y el banco suelen pedir datos de la comunidad y el certificado de deudas

La conservación del edificio sigue siendo obligatoria aunque no estéis constituidos (artículo 396 del Código Civil y deberes de la LPH); lo que falta son las herramientas para gestionarla con orden.

Un ejemplo muy típico: revienta una bajante general y hay que repararla ya. Estéis o no constituidos, esa obra es obligatoria y se reparte entre todos por coeficiente. La diferencia es que, sin cuenta común ni fondo de reserva, tendréis que improvisar una derrama y poneros de acuerdo a la carrera, justo en el peor momento, en vez de tirar de un colchón ya previsto.

Cómo ponerlo en orden

La buena noticia es que la solución es barata y la tienes detallada en nuestra guía de cómo constituir la comunidad desde cero. En resumen:

1. Comprobad en el Registro si existe la división horizontal del edificio.
2. Convocad una junta y nombrad, como mínimo, presidente.
3. Sacad el NIF en Hacienda (modelo 036/037): es gratuito.
4. Abrid una cuenta de la comunidad y fijad las cuotas.
5. Legalizad el libro de actas en el Registro (unas decenas de euros).
6. Contratad el seguro y dotad el fondo de reserva.

¿Y si algún vecino se niega a colaborar?

Es el escollo típico de los edificios pequeños y desorganizados. Si uno o varios propietarios no quieren saber nada, cualquier propietario interesado puede convocar (o pedir que se convoque) la junta y, si no hay forma de organizarse, acudir al juzgado para que la comunidad funcione y se nombren cargos. La ley no ampara que el edificio quede en un limbo indefinido porque a uno no le apetezca: la conservación y la gestión del inmueble son obligación de todos.

En resumen

Que tu edificio "no tenga comunidad constituida" no significa que estéis fuera de la ley: la LPH os aplica desde que sois varios propietarios (artículo 2.b). Lo que os falta son las herramientas para funcionar, y no tenerlas sale caro en sustos (sin seguro, sin NIF, morosos imposibles, ventas trabadas). Constituirla cuesta poco dinero y mucho menos esfuerzo del que parece. Si sois más de cuatro, además es la forma natural —y prácticamente ineludible— de organizaros.