Alquilar la azotea, la fachada o los bajos: ingresos extra para la comunidad

¿La comunidad tiene una azotea, una fachada o unos bajos que no usa nadie? Pueden convertirse en ingresos. Alquilar la azotea para una antena de telefonía, ceder la fachada para una lona publicitaria o arrendar un local de la comunidad son formas legales de aliviar las cuotas o financiar una obra sin pedir derramas.

Eso sí, no se decide a la ligera: hace falta una mayoría de tres quintos, el dinero tributa y algunas opciones (sobre todo las antenas) generan oposición vecinal. Te lo contamos con todos los matices.

Qué se puede alquilar

Lo más habitual y rentable:

Elemento	Uso típico	Comentario
Azotea / cubierta	Antena de telefonía móvil, repetidores	El que más renta, pero el más polémico
Fachada / medianera	Lona, valla o pantalla publicitaria	Sujeto a ordenanzas municipales de publicidad
Local o bajo de la comunidad	Alquiler como local, trastero, almacén	Si la comunidad es dueña de un local
Portería en desuso	Alquiler como vivienda o local	Frecuente al suprimir la portería

La idea común es la misma: son elementos comunes que no usa nadie de forma exclusiva y que pueden generar una renta para todos.

La mayoría: tres quintos (art. 17.3)

Aquí está el dato que la mayoría de páginas dan por sentado sin citar la ley. Arrendar un elemento común es un acuerdo importante, y el artículo 17.3 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) es claro: aplica "al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble" el mismo régimen que a otros servicios comunes, es decir, "el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación".

En cristiano: para alquilar la azotea o la fachada necesitas una doble mayoría de 3/5 (de propietarios y de cuotas). No basta la mayoría simple, pero tampoco hace falta la unanimidad.

¿Cuándo sí hace falta unanimidad? Si el alquiler exige modificar el título constitutivo o los estatutos, o realizar obras que afecten a la estructura del edificio. En ese caso entra el artículo 17.6 y se necesita el voto de todos. Por eso conviene leer bien el contrato antes de votarlo: si la instalación obliga a reforzar la cubierta o a cambiar la configuración del inmueble, la mayoría exigible sube. Tienes el cuadro completo en qué mayoría necesito para cada acuerdo.

Cómo se reparte el dinero

El ingreso entra en la caja de la comunidad. A partir de ahí, la junta decide qué hacer con él:

• Bajar las cuotas del año (el destino más popular).
• Dotar el fondo de reserva o reforzarlo (lo vemos en el fondo de reserva).
• Financiar una obra sin tener que aprobar una derrama.

A efectos de reparto interno, lo lógico es seguir el coeficiente de participación, igual que con los gastos: quien más paga de cuota, más parte del ingreso le corresponde.

Ojo con Hacienda: el ingreso tributa

Este es el punto que más sorpresas da. Que el dinero entre en la cuenta de la comunidad no significa que sea libre de impuestos. La comunidad de propietarios es una entidad en régimen de atribución de rentas: no paga el impuesto de sociedades, pero esos ingresos se atribuyen a cada propietario según su cuota y tributan en su IRPF (el impuesto sobre la renta de las personas físicas) como rendimientos del capital inmobiliario.

En la práctica, esto obliga a la comunidad a tener el NIF en regla y, normalmente, a presentar una declaración informativa ante Hacienda. No es complicado, pero hay que hacerlo bien: lo explicamos paso a paso en comunidad y Hacienda: NIF, modelo 184 y cuándo declara de verdad. Antes de firmar un contrato de alquiler, asesórate sobre las obligaciones fiscales que asumirá la comunidad.

El caso especial de las antenas

El alquiler de la azotea para una antena de telefonía es, de lejos, el más rentable... y el más conflictivo. Genera tres tipos de fricción que conviene anticipar:

1. Oposición vecinal por salud o estética. Aunque las antenas que cumplen la normativa de emisiones son legales, muchos vecinos se oponen. Eso puede dificultar reunir los 3/5.
2. Contratos largos y poco flexibles. Los contratos con operadoras suelen ser a muchos años y con cláusulas difíciles de revisar. Léelos bien (o que los lea un abogado) antes de votarlos.
3. Obras en la cubierta. Si instalar la antena exige reforzar o alterar la estructura, recuerda que eso puede elevar la mayoría a la unanimidad.

No confundas esto con el derecho de un operador a desplegar fibra en el edificio, que es otra cosa: ahí la comunidad no cobra y tiene un margen de oposición muy estrecho. Lo distinguimos en fibra, antenas y operadores: derechos de la comunidad.

En resumen

Alquilar la azotea, la fachada o un local de la comunidad es una vía legítima de ingresos extra que puede bajar las cuotas. Necesitas una mayoría de tres quintos (art. 17.3), o unanimidad si toca el título o la estructura. El dinero se reparte por coeficiente y, sobre todo, tributa: atiende las obligaciones fiscales de la comunidad. Y con las antenas, ve con pies de plomo: rentan mucho, pero el contrato es largo y la oposición vecinal, habitual.