Cámaras de videovigilancia en la comunidad: requisitos y límites

Poner cámaras en el portal o el garaje no es solo decidirlo y colgarlas. Son dos requisitos a la vez: aprobarlo en junta con la mayoría correcta (Ley de Propiedad Horizontal) y cumplir las reglas de protección de datos (la comunidad pasa a ser responsable del tratamiento). Si falla cualquiera de los dos, la instalación puede ser ilícita y exponer a la comunidad a medidas correctivas o sanciones de la Agencia Española de Protección de Datos (AEPD).

Aquí tienes lo esencial, primero de un vistazo y luego con detalle.

Lo esencial de un vistazo

Requisito	Regla
Acuerdo para instalarlas	Junta previa; 3/5 si crea un nuevo servicio común de vigilancia (art. 17.3)
Dónde pueden grabar	Solo zonas comunes
Qué NO pueden grabar	Vía pública (salvo franja mínima de accesos), viviendas y espacios ajenos
Conservación de imágenes	Máximo un mes, con la excepción legal para acreditar ilícitos
Cartel informativo	Obligatorio, visible, con responsable, finalidad y derechos
Responsable ante la AEPD	La comunidad de propietarios

El acuerdo: 3/5 cuando se crea un nuevo servicio de vigilancia

Cuando las cámaras suponen establecer un nuevo servicio común de vigilancia, la referencia es el artículo 17.3 de la LPH: tres quintas partes del total de propietarios y de cuotas. Si solo complementan un servicio de seguridad ya existente, la calificación del acuerdo puede variar; por eso el acta debe explicar qué servicio se crea o modifica. En ningún caso el presidente o el administrador pueden instalarlas por su cuenta. Si tienes dudas con el cálculo, te ayuda la calculadora de mayorías.

Qué pueden grabar (y qué no)

Las cámaras solo pueden captar zonas comunes: portal, garaje, ascensor, patios, accesos. La AEPD es estricta con los límites:

• Nada de vía pública, salvo una franja mínima imprescindible para vigilar la entrada.
• Nada de viviendas, terrazas o espacios ajenos a la comunidad.
• Nada de enfocar la puerta de un vecino concreto: eso no es seguridad común, es vigilar a una persona.
• Zonas sensibles como aseos quedan descartadas.

Saltarse esto es una de las causas de sanción más frecuentes.

El cartel y la información: obligatorios

En toda zona videovigilada debe haber un cartel informativo visible que indique:

• Que la zona está videovigilada.
• Quién es el responsable (la comunidad de propietarios).
• La finalidad (seguridad).
• Cómo ejercer los derechos de acceso, rectificación, supresión y limitación, normalmente con un QR o una URL donde ampliar la información.

Sin cartel, la instalación incumple desde el primer día.

Cuánto se guardan las imágenes

El artículo 22.3 de la LOPDGDD (la Ley Orgánica de Protección de Datos y garantía de los derechos digitales) fija un plazo máximo de un mes. Si las imágenes sirven para acreditar un acto contra personas, bienes o instalaciones, deben ponerse a disposición de la autoridad competente dentro de las 72 horas siguientes a conocer la grabación. No es una autorización para guardar indefinidamente todo el archivo.

Los derechos de los vecinos

Cualquier vecino (y cualquier persona grabada) tiene derecho a saber que existe la cámara y a acceder a sus propias imágenes, dentro de los límites de protección de datos de terceros. Es la misma lógica que rige el acceso a la documentación de la comunidad: transparencia para el interesado, protección de los datos de los demás. Si te grabaron en un incidente, puedes solicitar esa grabación; lo que no puedes es exigir ver todo lo que registran las cámaras.

¿Puedo poner yo una cámara en mi propia puerta?

Es una duda habitual. Dentro de tu vivienda puede operar la excepción doméstica, pero si el dispositivo capta el rellano, la puerta de otro vecino o cualquier zona común, el tratamiento deja de quedar automáticamente en el ámbito puramente privado. No hay una regla de «hasta el felpudo»: importa el campo real de visión, si graba y qué personas capta. Para vigilar lo común, el camino correcto es el acuerdo de junta y el cumplimiento del RGPD, no una cámara particular apuntando al pasillo.

Errores que salen caros

• Instalarlas sin acuerdo de junta o aplicar una mayoría sin calificar antes qué servicio se crea o modifica.
• Enfocar la calle o la vivienda de un vecino.
• No poner cartel.
• Guardar las imágenes más de un mes sin la excepción legal.
• No tener claro quién las gestiona ni cómo se atienden las solicitudes de los vecinos.

Cualquiera de ellos puede acabar en una denuncia ante la AEPD y en una sanción para toda la comunidad.

En resumen

Para poner cámaras hacen falta dos cosas: un acuerdo de junta válido —3/5 cuando se establece un nuevo servicio común de vigilancia— y el cumplimiento de la protección de datos: captar solo lo necesario, informar, limitar el acceso y suprimir las imágenes en un mes salvo la excepción legal. Hecho bien, es una herramienta útil; hecho mal, puede acabar en una orden de retirada y en una sanción para la comunidad.