Cámaras de videovigilancia en la comunidad: requisitos y límites

Poner cámaras en el portal o el garaje no es solo decidirlo y colgarlas. Son dos requisitos a la vez: aprobarlo en junta con la mayoría correcta (Ley de Propiedad Horizontal) y cumplir las reglas de protección de datos (la comunidad pasa a ser "responsable del tratamiento" ante la AEPD). Si falla cualquiera de los dos, la instalación es ilegal y expone a la comunidad a sanciones que van de 300 a 30.000 €.

Aquí tienes lo esencial, primero de un vistazo y luego con detalle.

Lo esencial de un vistazo

Requisito	Regla
Mayoría para instalarlas	3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas (art. 17 LPH)
Dónde pueden grabar	Solo zonas comunes
Qué NO pueden grabar	Vía pública (salvo franja mínima de accesos), viviendas y espacios ajenos
Conservación de imágenes	Máximo 30 días, luego borrado automático
Cartel informativo	Obligatorio, visible, con responsable, finalidad y derechos
Responsable ante la AEPD	La comunidad de propietarios

La mayoría: hace falta 3/5, no mayoría simple

Instalar cámaras es establecer un nuevo servicio o instalación de interés general, así que se aprueba por la mayoría reforzada del artículo 17 de la LPH: tres quintas partes del total de propietarios que representen, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. Ni el presidente ni el administrador pueden colocarlas por su cuenta, y una simple mayoría de los presentes no basta. Si tienes dudas con el cálculo, te ayuda la calculadora de mayorías y la tabla del artículo 17.

Qué pueden grabar (y qué no)

Las cámaras solo pueden captar zonas comunes: portal, garaje, ascensor, patios, accesos. La AEPD es estricta con los límites:

• Nada de vía pública, salvo una franja mínima imprescindible para vigilar la entrada.
• Nada de viviendas, terrazas o espacios ajenos a la comunidad.
• Nada de enfocar la puerta de un vecino concreto: eso no es seguridad común, es vigilar a una persona.
• Zonas sensibles como aseos quedan descartadas.

Saltarse esto es una de las causas de sanción más frecuentes.

El cartel y la información: obligatorios

En toda zona videovigilada debe haber un cartel informativo visible que indique:

• Que la zona está videovigilada.
• Quién es el responsable (la comunidad de propietarios).
• La finalidad (seguridad).
• Cómo ejercer los derechos de acceso, rectificación, supresión y limitación, normalmente con un QR o una URL donde ampliar la información.

Sin cartel, la instalación incumple desde el primer día.

Cuánto se guardan las imágenes

El plazo máximo de conservación es de 30 días. Después, las grabaciones deben borrarse de forma automática. La excepción: si una imagen capta un hecho que va a denunciarse, se conserva esa grabación concreta y se pone a disposición de la policía o el juzgado.

Los derechos de los vecinos

Cualquier vecino (y cualquier persona grabada) tiene derecho a saber que existe la cámara y a acceder a sus propias imágenes, dentro de los límites de protección de datos de terceros. Es la misma lógica que rige el acceso a la documentación de la comunidad: transparencia para el interesado, protección de los datos de los demás. Si te grabaron en un incidente, puedes solicitar esa grabación; lo que no puedes es exigir ver todo lo que registran las cámaras.

¿Puedo poner yo una cámara en mi propia puerta?

Es una duda muy habitual. Como propietario puedes instalar una cámara para tu seguridad, pero solo puede enfocar tu propio espacio: el interior de tu vivienda o, como mucho, tu felpudo. Nunca el rellano común, el ascensor o la puerta del vecino de enfrente. Si tu cámara capta zonas comunes o a otros vecinos, te conviertes tú en responsable del tratamiento ante la AEPD y puedes acabar sancionado a título individual, aunque la hayas puesto "por seguridad". Para vigilar lo común, el camino correcto es el acuerdo de junta, no una cámara particular apuntando al pasillo.

Errores que salen caros

• Instalarlas con mayoría simple o por decisión del presidente.
• Enfocar la calle o la vivienda de un vecino.
• No poner cartel.
• Guardar las imágenes más de 30 días.
• No tener claro quién las gestiona ni cómo se atienden las solicitudes de los vecinos.

Cualquiera de ellos puede acabar en una denuncia ante la AEPD y en una sanción para toda la comunidad.

En resumen

Para poner cámaras hacen falta dos cosas: el acuerdo de junta con la mayoría de 3/5 (art. 17 de la LPH) y el cumplimiento estricto de la AEPD —grabar solo zonas comunes, cartel visible, máximo 30 días y respeto a los derechos de los vecinos—. Hecho bien, es una herramienta útil de seguridad; hecho mal, una multa de hasta 30.000 € que pagáis entre todos.