Intereses, recargos y costas al vecino moroso: qué se le puede cobrar

Cuando un vecino no paga, la comunidad no solo puede reclamarle lo que debe: también intereses, en ciertos casos un recargo, los gastos del requerimiento y, si hay que ir al juzgado, los honorarios del abogado y el procurador. El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal es bastante generoso con la comunidad. Vamos a ver, una por una, qué partidas se le pueden sumar a un moroso.

Los intereses de demora: desde cuándo y cuánto

El artículo 21 lo dice con claridad: los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que el pago debió hacerse y no se hizo. No hace falta ni siquiera reclamarlos aparte: la deuda empieza a generar intereses desde el impago.

¿A qué tipo? Por defecto, al interés legal del dinero (el que fija cada año la Ley de Presupuestos). Es lo que se aplica si la comunidad no ha acordado nada distinto.

Intereses superiores al legal y privación de servicios: las medidas disuasorias

Aquí está la herramienta más potente, y poco conocida. El artículo 21 permite a la junta de propietarios acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, mientras dure la situación de impago, como:

• El establecimiento de intereses superiores al interés legal.
• La privación temporal del uso de servicios o instalaciones.

Hay límites claros: estas medidas no pueden ser abusivas ni desproporcionadas, no pueden afectar a la habitabilidad de las viviendas y no son retroactivas. Conviene aprobarlas en junta (o incluirlas en los estatutos) antes de que surja la morosidad, para que sean oponibles.

Qué servicios NO se pueden cortar

La privación de servicios tiene una frontera que la comunidad no puede cruzar. No se puede privar al moroso de:

• El ascensor ni cualquier otro medio que permita el acceso al edificio o a las viviendas.
• Los servicios necesarios, como el acceso a las telecomunicaciones.
• Nada que afecte a la habitabilidad.

Sí se puede limitar el uso de servicios no esenciales: la piscina, las instalaciones deportivas, las zonas recreativas o la sala común. La lógica es que el moroso no disfrute de los extras que paga el resto, pero sin dejarle sin lo básico.

Los gastos del requerimiento previo

Antes de demandar conviene requerir el pago (con un burofax al moroso, por ejemplo). El artículo 21 permite añadir a la cantidad reclamada los gastos de ese requerimiento previo de pago, con una condición: que conste documentalmente que se realizó. Por eso es tan importante hacerlo por un medio que deje prueba (el burofax con acuse) y no por un simple WhatsApp.

Las costas y los honorarios de abogado y procurador

Esta es la parte que más asusta al moroso, y con razón. El artículo 21 establece que, cuando la comunidad use abogado y procurador para reclamar en el monitorio, el deudor debe pagar sus honorarios y derechos, con sujeción a los límites del artículo 394.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en dos escenarios:

• Tanto si el moroso atiende el requerimiento de pago, como si no comparece ante el tribunal.
• Incluidos los honorarios de la ejecución, en su caso.

Y si el moroso se opone y el asunto va a juicio, se aplican las reglas generales de costas; pero si la comunidad obtiene una sentencia totalmente favorable, se incluyen en las costas los honorarios del abogado y los derechos del procurador aunque su intervención no fuera preceptiva. En román paladino: oponerse sin razón le sale caro al deudor.

Tabla resumen de lo que se le puede cobrar

Partida	Base	Condición
Principal (cuotas y derramas impagadas)	Art. 21 LPH	La deuda vencida
Intereses de demora	Art. 21 LPH	Desde el impago; interés legal por defecto
Intereses superiores al legal / recargo	Art. 21 LPH	Solo si lo acuerda la junta o los estatutos, no abusivo
Privación de servicios no esenciales	Art. 21 LPH	Por acuerdo de junta; nunca ascensor, acceso o habitabilidad
Gastos del requerimiento previo	Art. 21 LPH	Que conste documentalmente
Honorarios de abogado y procurador	Art. 21 LPH + 394.3 LEC	Atienda o no el requerimiento; incluida la ejecución

En resumen

A un vecino moroso se le puede reclamar bastante más que la cuota atrasada: intereses de demora desde el impago (interés legal, o superior si lo acuerda la junta), la privación temporal de servicios no esenciales como la piscina (nunca el ascensor ni nada que afecte a la habitabilidad), los gastos del requerimiento previo documentado y los honorarios de abogado y procurador del monitorio, con el límite del artículo 394.3 de la LEC. Todo está en el artículo 21 de la LPH. Para ejecutar el cobro paso a paso, sigue la guía del monitorio contra el moroso.