Ascensor existente: inspecciones, adaptaciones y obligaciones de la comunidad según el RD 355/2024

Si tu comunidad ya tiene ascensor, no está obligada a cambiarlo entero. Lo que sí le exige el Real Decreto 355/2024 es mantenerlo con una empresa conservadora habilitada, pasar inspecciones periódicas y ejecutar una lista cerrada de mejoras de seguridad cuando le toque. La fecha de «2031» que circula en muchas webs no aparece en el texto del BOE: los plazos reales dependen de lo que detecte cada inspección.

Lo esencial de un vistazo

Pregunta	Qué dice el Real Decreto 355/2024
¿Quién es responsable?	El titular del ascensor, que en un edificio de viviendas es la comunidad (art. 4)
¿Sin contrato de mantenimiento?	El ascensor solo puede usarse mientras haya un servicio de mantenimiento contratado (art. 4.1)
¿Cada cuánto se inspecciona?	Cada 4 años si hay más de 20 viviendas o más de 4 plantas servidas; cada 6 años en el resto (art. 11.4)
¿Quién contrata la inspección?	La comunidad; nunca la empresa conservadora (art. 4.5)
¿Hay que reformar todo?	No: solo las medidas del anexo VII, cada una con su plazo
¿Se puede pedir exoneración?	Sí, si hay un impedimento técnico objetivo (disposición transitoria primera)

Mantenimiento: qué puedes exigir a la empresa

La comunidad debe contratar el mantenimiento con una empresa conservadora habilitada. El artículo 7 dice que estas obligaciones «constarán en el contrato», así que conviene comprobarlas en el tuyo:

• Enviar a un técnico en un máximo de 24 horas cuando una avería pare el ascensor sin personas atrapadas, e inmediatamente si hay alguien atrapado o un accidente.
• Comunicarte por escrito qué elementos hay que reparar o sustituir.
• Garantizar durante dos años la corrección de lo mal ejecutado.
• Avisarte con tres meses de antelación, de forma fidedigna, de la fecha límite de la próxima inspección.

Tú también tienes deberes: avisar de inmediato de un accidente y en un máximo de 24 horas de cualquier anomalía, pedir la puesta fuera de servicio si no hay garantías de seguridad y conservar la documentación (contrato, registro de mantenimiento, certificados de inspección). Si cambias de empresa, el titular entrega a la nueva el registro de mantenimiento y comunica de forma fehaciente la fecha del cambio (art. 4).

Inspecciones: plazos y resultados

La inspección la hace un organismo de control, la contratas tú y se repite cada cuatro o seis años en un edificio de viviendas. El resultado puede ser:

Resultado	Qué obliga a hacer
Favorable sin defectos	Nada; se coloca una etiqueta verde en la cabina
Favorable con defectos leves	Subsanarlos como máximo en 6 meses; si no, o si se repiten, pueden sancionarse
Desfavorable con defectos graves	Plazo fijado por el inspector, nunca superior a 6 meses, y segunda visita; el ascensor queda con etiqueta «condicionada»
Desfavorable con defectos muy graves	Fuera de servicio hasta subsanarlos, sin nuevos plazos, y nueva inspección periódica completa para volver a abrirlo

Si pasa la fecha límite sin inspección, la empresa conservadora debe dejar el ascensor fuera de servicio el día hábil siguiente. Es la parte que más sorprende a las comunidades: el aviso de los tres meses existe precisamente para evitarlo.

Las mejoras obligatorias del anexo VII

Los ascensores anteriores al real decreto, salvo los que tengan declaración de conformidad europea, deben incorporar las medidas del anexo VII. Las más frecuentes y su plazo son:

Medida	Plazo
Comunicación bidireccional en cabina	1 año desde la primera inspección periódica que detecte su ausencia
Dispositivo de control de carga	1 año desde esa inspección (si es viable sin cambiar el cuadro de maniobra)
Protección contra el cierre de puertas	1 año desde esa inspección (si es viable y rentable frente a cambiar puertas); 6 meses si hay accidente
Nivelación deficiente	6 meses si hay accidente o se cambia el grupo tractor; 1 año si la inspección mide valores fuera de norma
Sustitución de guías de cabina y contrapeso	De 3 a 10 años desde la primera inspección que los detecte, según la antigüedad del ascensor
Protección contra movimientos ascendentes incontrolados	Al cambiar a la vez el grupo tractor y la maniobra

La clave es la fórmula «desde la primera inspección en que se detecte»: el reloj empieza cuando te inspeccionan, no cuando se publicó la norma. Y ojo: no ejecutar una medida en plazo es un defecto grave. En la Comunidad Valenciana estos plazos estuvieron suspendidos hasta el 1 de julio de 2026 (disposición transitoria quinta).

¿Puede la comunidad negarse o pedir una excepción?

Votar en contra no sirve: son obligaciones legales del titular. Lo que sí existe es la exoneración. Si hay un impedimento técnico objetivo para una medida, la comunidad la solicita al órgano de industria de su comunidad autónoma, propone medidas alternativas equivalentes y aporta un informe favorable de un organismo de control. Sin esa resolución, la medida sigue siendo exigible.

Quién paga y cómo se aprueba

El mantenimiento y las mejoras exigidas son gastos de conservación de un elemento común. El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) declara obligatorias, sin necesidad de acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y el deber de conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes. Se reparten por coeficiente salvo estatutos en contra; lo explicamos en la guía de instalar el ascensor. Si la factura es grande, mira antes derrama, fondo de reserva y préstamo.

Multas: el techo y la realidad

La Ley de Industria (Ley 21/1992) considera infracción grave no tener contrato de mantenimiento con empresa habilitada cuando es obligatorio, y mantener en funcionamiento una instalación sin haber superado las inspecciones (art. 31.2, letras d y p). Las graves se sancionan con multas de hasta 6.000.000 euros (art. 34), pero eso es el techo legal, no lo que se impone habitualmente: se gradúa por el daño, la intencionalidad, la reincidencia y la capacidad económica. Responde, entre otros, el propietario de la instalación (art. 33). Un accidente es el peor escenario: la responsabilidad por daños es distinta de la multa y se acumula.

Qué hacer este mes

1. Busca la fecha de la última inspección y el certificado: ahí aparecen los defectos y los plazos abiertos.
2. Revisa el contrato de mantenimiento: que recoja las 24 horas, la garantía de dos años y el aviso de inspección.
3. Pide a la empresa conservadora una lista escrita de las medidas del anexo VII que le faltan a vuestro ascensor, con el plazo de cada una.
4. Pide varios presupuestos de cada mejora y compáralos, no solo por precio sino por qué incluyen.
5. Anota las fechas en el calendario del presidente y deja constancia en el acta de lo acordado.

En resumen

No hay que tirar el ascensor, pero sí cumplir tres cosas: mantenimiento con empresa habilitada, inspecciones periódicas que contrata la comunidad y las mejoras del anexo VII en el plazo que marque cada inspección. Desconfía de las fechas únicas y de las cifras redondas de coste: dependen de tu aparato y de lo que detecte el inspector.