Revisiones obligatorias de una comunidad de propietarios: calendario por instalación

Respuesta directa: no existe un calendario único de revisiones para todas las comunidades. Lo que te toca depende de lo que tenga tu edificio: ascensor, extintores, garaje, piscina o calefacción central. Y hay dos cosas que casi nadie cuenta: en un edificio de solo viviendas no se exige ni el análisis de legionela del Real Decreto 487/2022 ni la inspección de protección contra incendios cada 10 años. Esta guía ordena lo que sí es obligatorio, con su norma.

El calendario de un vistazo

Instalación	Revisión obligatoria	Quién la hace	Norma
Ascensor	Inspección cada 4 años (más de 20 viviendas o más de 4 plantas) o cada 6 años; mantenimiento continuo	Organismo de control; empresa conservadora	RD 355/2024, art. 11
Instalación eléctrica común	Cada 10 años si supera 100 kW; cada 5 años garaje cerrado, piscina o alumbrado exterior sobre sus umbrales	Organismo de control	REBT, ITC-BT-05
Extintores y protección contra incendios	Trimestral, anual y quinquenal (mantenimiento)	Titular (trimestral) o empresa mantenedora	RD 513/2017, anexo II
Calefacción o climatización con generadores de más de 70 kW	Inspección de eficiencia energética cada 4 años	Inspector habilitado	RITE, IT 4.3
Edificio con calefacción central	Contadores o repartidores de costes	Empresa instaladora	RD 736/2020
Legionela	No exigible en edificios de solo viviendas	—	RD 487/2022, art. 3.2

Ascensor: la revisión más estricta

Si el ascensor no pasa la inspección en plazo, la empresa conservadora debe dejarlo fuera de servicio. Los plazos, los resultados y las mejoras obligatorias están en la guía de ascensores existentes. Recuerda que la inspección la contrata la comunidad, no la empresa conservadora.

Electricidad: depende de la potencia y de lo que haya

Las zonas comunes de un edificio de viviendas solo se inspeccionan cada 10 años si superan 100 kW de potencia total instalada, y el garaje cerrado para más de 5 vehículos, la piscina de más de 10 kW o el alumbrado exterior de más de 5 kW, cada 5 años. Lo detallamos en la guía de la inspección eléctrica de la comunidad.

Extintores y protección contra incendios

Si el edificio tiene extintores u otros equipos de protección activa, el Real Decreto 513/2017 fija un mantenimiento mínimo en su anexo II:

• Cada tres meses: comprobar que los extintores están en su sitio, sin daños aparentes, accesibles y señalizados, con instrucciones legibles, sin precintos rotos y con la presión correcta en el manómetro. Esta revisión puede hacerla personal de la propia comunidad, con acta firmada.
• Cada año: operaciones del programa anual de la norma UNE 23120, que deben hacer el fabricante o una empresa mantenedora habilitada.
• Programa quinquenal: incluye el retimbrado del extintor a partir de su fecha de timbrado, hasta tres veces, según el reglamento de equipos a presión. También por empresa mantenedora.

Las anotaciones se conservan al menos cinco años y deben estar a disposición de los servicios de industria de la comunidad autónoma. Ojo con la otra mitad de la historia: la inspección periódica de la instalación cada diez años por un organismo de control no se aplica a los establecimientos de uso residencial vivienda. Tampoco a los aparcamientos de menos de 500 m² construidos, siempre que no haya zonas de riesgo especial alto o almacén; un garaje de 500 m² o más no entra en esa excepción.

Calefacción central: inspección y contadores

Si hay generadores de calefacción o agua caliente de más de 70 kW de potencia útil nominal, el RITE exige una inspección de eficiencia energética cada 4 años (IT 4.3.1). Si la instalación térmica tiene más de 15 años y supera esa potencia, además se inspecciona la instalación completa cada 15 años (IT 4.3.3). Aparte, las comunidades con calefacción central deben individualizar el consumo salvo las excepciones previstas: lo explicamos en la guía de contadores y repartidores. Si tu edificio está en una comunidad autónoma con norma propia más exigente, aplica la suya.

Legionela: la obligación que probablemente no tienes

El Real Decreto 487/2022 se aplica a instalaciones que puedan convertirse en focos de exposición a la bacteria. Pero su artículo 3.2 excluye las instalaciones ubicadas en edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, siempre que no afecten al ambiente exterior del edificio (una torre de refrigeración en la azotea sí lo haría). La autoridad sanitaria puede exigir medidas si sospecha un riesgo para la población. La piscina comunitaria tiene su propia normativa sanitaria.

Lo que no hemos incluido

• Gas, pararrayos y puertas de garaje: los plazos varían con el combustible, la comunidad autónoma o la empresa distribuidora, y no queremos darte una cifra que no podamos respaldar con una norma. Pregunta a tu distribuidora o al órgano de industria.
• Inspección técnica del edificio: es municipal o autonómica; está en la guía de la inspección técnica del edificio.

Quién paga y qué pasa si no se hace

Son gastos comunes de conservación. El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal declara obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para mantener y conservar el inmueble y sus instalaciones comunes. Las infracciones de seguridad industrial se tipifican en la Ley de Industria, con un techo legal de hasta 6.000.000 euros para las graves; es un máximo, no la multa habitual. Lo que más suele doler es otro escenario: un accidente con la revisión caducada. La responsabilidad por el accidente es distinta de la multa y se acumula.

Cómo llevarlo sin agobio

1. Haz el inventario: ascensor, extintores, garaje, piscina, calefacción central, alumbrado exterior, recarga.
2. Pide el último certificado de cada instalación y apunta la fecha.
3. Calcula la próxima fecha con la tabla y ponla en el calendario anual del presidente.
4. Contrata el mantenimiento por escrito con empresas habilitadas y archiva las actas durante cinco años como mínimo.
5. Presupuesta con tiempo: las revisiones previsibles se pagan con el presupuesto anual, no con derramas urgentes.

En resumen

Una comunidad no tiene «las revisiones obligatorias» en bloque: tiene las de las instalaciones que posee. El ascensor, la electricidad en los casos que vimos, los extintores y la calefacción central con potencia alta son los frentes reales; en un edificio de solo viviendas, la legionela y la inspección de incendios cada diez años no te tocan. Haz el inventario, anota las fechas y deja los documentos en el archivo de la comunidad.