Inspección de la instalación eléctrica de la comunidad: cada cuánto es obligatoria y quién la paga

Respuesta directa: no todas las comunidades tienen que inspeccionar su instalación eléctrica, pero muchas lo creen o lo ignoran. La regla del Reglamento electrotécnico para baja tensión es sencilla: las zonas comunes de un edificio de viviendas se inspeccionan cada 10 años solo si la potencia total instalada supera 100 kW, y las instalaciones singulares como el garaje cerrado, la piscina o la recarga de coches eléctricos, cada 5 años. Si tu comunidad no entra en ninguno de esos casos, no hay inspección periódica obligatoria, pero sí un deber de mantener la instalación en buen estado.

De un vistazo

Instalación de la comunidad	Inspección periódica
Zonas comunes de un edificio de viviendas con más de 100 kW de potencia total instalada	Cada 10 años
Garaje cerrado y cubierto para más de 5 vehículos (local de pública concurrencia)	Cada 5 años
Piscina con más de 10 kW de potencia instalada	Cada 5 años
Alumbrado exterior con más de 5 kW	Cada 5 años
Estaciones de recarga de vehículo eléctrico que requirieron proyecto	Cada 5 años
Resto de instalaciones comunes	No hay inspección periódica obligatoria; sí mantenimiento

La tabla sale del apartado 4 de la instrucción técnica ITC-BT-05 del Reglamento, que lista las instalaciones sujetas a inspección inicial y fija que «serán objeto de inspecciones periódicas, cada 5 años, todas las instalaciones eléctricas en baja tensión que precisaron inspección inicial» y «cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW».

¿Mi garaje entra? La trampa de las 25 plazas

La ITC-BT-05 incluye entre las instalaciones con inspección inicial los locales de pública concurrencia y los locales con riesgo de incendio de clase I, «excepto aparcamientos o estacionamientos de menos de 25 plazas». Pero la ITC-BT-28 incluye expresamente entre los locales de pública concurrencia los «estacionamientos cerrados y cubiertos para más de 5 vehículos». Es decir, el texto tiene dos puertas, y un garaje cerrado de más de 5 vehículos entra por la segunda aunque tenga menos de 25 plazas. Como la aplicación práctica puede variar según cada comunidad autónoma, pregunta al órgano de industria o a un organismo de control antes de dar el garaje por exento. Si tu garaje es una comunidad propia, la obligación es de esa comunidad.

Cómo saber si superas los 100 kW

El umbral es la potencia total instalada, no la potencia contratada con la compañía. Suele constar en el certificado de instalación y en el proyecto o la memoria técnica que se depositaron en la comunidad autónoma. Si no la encuentras, pide a un instalador o a un organismo de control que la determine.

Quién hace la inspección y cómo termina

La inspección la realiza un organismo de control acreditado, no el instalador. El resultado puede ser:

Calificación	Cuándo	Qué obliga a hacer
Favorable	Sin defectos graves ni muy graves	Anotar los leves y corregirlos antes de la próxima inspección
Condicionada	Al menos un defecto grave, o un leve de una inspección anterior sin corregir	Plazo de corrección de máximo 6 meses; si no se corrige, el certificado se remite al órgano de industria
Negativa	Al menos un defecto muy grave (peligro inmediato)	Certificado negativo, enviado de inmediato a la comunidad autónoma

Entre los defectos graves figura, por ejemplo, la falta de conexiones equipotenciales cuando se exigen. Un defecto muy grave es el que supone un peligro inmediato para personas o bienes.

Lo que sí debe hacer cualquier comunidad

Aunque no te toque inspección, el artículo 20 del Reglamento obliga a los titulares a mantener sus instalaciones en buen estado, a usarlas conforme a sus características y a no intervenir en ellas para modificarlas. Si hay que modificar algo, debe hacerlo una empresa instaladora (art. 18.2). Evita que un vecino «apañado» o el conserje cambien cuadros o líneas comunes por su cuenta: es la forma más rápida de generar un problema de seguridad y de responsabilidad.

Una novedad muy práctica: si instaláis un punto de recarga para coches eléctricos que requiera proyecto, esa instalación necesita inspección inicial y entra en el ciclo de 5 años. Lo mismo ocurre con la piscina comunitaria de más de 10 kW.

Quién paga

Es un gasto común. El artículo 10.1.a de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) declara obligatorias, sin acuerdo previo de la junta, las obras necesarias para el mantenimiento y el deber de conservación del inmueble y de sus instalaciones comunes. La inspección y las correcciones se reparten por coeficiente, salvo estatutos en contra. Lo que la junta sí puede decidir es qué organismo contratar y cómo financiar un gasto grande: mira derrama o fondo de reserva.

¿Hay multa por no inspeccionar?

La Ley de Industria considera infracción grave mantener en funcionamiento instalaciones sin haber superado las inspecciones o revisiones establecidas (art. 31.2.p), con multas de hasta 6.000.000 euros (art. 34). Es el techo legal, no la cuantía habitual: se gradúa por el riesgo, la intencionalidad y la reincidencia. La consecuencia más seria no suele ser la multa, sino que un incendio o una descarga en una zona común acabe en responsabilidad por accidente y se discuta si la comunidad mantenía bien la instalación.

Qué hacer este mes

1. Localiza el certificado de instalación y la fecha de la última inspección, si existe.
2. Haz una lista de lo que tiene la comunidad: garaje, piscina, alumbrado exterior, recarga, ascensor.
3. Pregunta por la potencia total instalada a un instalador o a un organismo de control.
4. Pide presupuesto a varios organismos de control acreditados y compara qué incluyen.
5. Anota la fecha de la próxima inspección en el calendario del presidente y deja constancia en el acta.

En resumen

La inspección eléctrica periódica es obligatoria cada 10 años para las zonas comunes de más de 100 kW y cada 5 años para el garaje cerrado, la piscina, el alumbrado exterior y la recarga con proyecto. Si no entras en esos supuestos, no hay inspección, pero sí mantenimiento por una empresa instaladora. Averigua primero qué tienes y de cuánta potencia: de ahí depende todo.