Calefacción central: contadores y repartidores de costes, ¿son obligatorios en tu comunidad?

Si en tu edificio la calefacción es central y la factura se reparte por coeficiente o por metros, sin medir lo que gasta cada vivienda, lo normal es que la comunidad esté incumpliendo el Real Decreto 736/2020. La obligación es de contadores individuales o, si no caben, de repartidores de costes. Solo hay dos salidas legales: instalarlos o acreditar ante la comunidad autónoma que no es viable o no es rentable. Y queda poco para un segundo plazo: el 1 de enero de 2027.

Lo esencial de un vistazo

Pregunta	Qué dice la norma
¿A quién obliga?	Al titular de la instalación térmica, que en un edificio de viviendas es la comunidad (art. 2 y 8)
¿Qué hay que instalar?	Contadores individuales; si no son viables, repartidores de costes de calefacción (art. 3.1)
¿Cuándo no hace falta?	Si no es técnicamente viable, o no es rentable, o está en zona climática alfa, A o B (art. 3.3 y anexo I)
¿Qué es «rentable»?	Que la inversión se recupere en cuatro años o menos (anexo III, apartado 2.4)
¿Quién paga el presupuesto previo?	Nadie: lo emite gratis una empresa instaladora habilitada (art. 4.2)
¿Hay multa?	Sí, infracción grave: de 1.001 a 10.000 euros (Ley 18/2014, arts. 80.2.c y 82.1.b)
¿Hay plazo pendiente?	Sí: los sistemas ya instalados deben permitir lectura remota antes del 1 de enero de 2027 (art. 6.1)

¿Tu comunidad está obligada?

El decreto se aplica a las instalaciones centralizadas que abastecen a varios consumidores y que todavía no tienen un sistema que reparta el gasto de cada servicio entre ellos (art. 2.1). Si cada piso tiene su propia caldera, no va contigo.

La obligación no es absoluta. Lo que exige el artículo 3 es instalar los equipos «siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable». Hay tres puertas de salida:

• Inviabilidad técnica. Por ejemplo, calefacción con radiadores conectados en serie (monotubo) que dan servicio a más de un usuario, ventiloconvectores o aerotermos (anexo I).
• Zona climática. La calefacción en las zonas alfa, A y B, las más cálidas del Código Técnico de la Edificación, queda excluida directamente.
• Falta de rentabilidad. Si el presupuesto oficial concluye que la inversión tarda más de cuatro años en recuperarse.

Ninguna se «declara» sin más. La empresa que mantiene la caldera debe asesorar a la comunidad y, si procede, emitir gratis un certificado de exención; la comunidad lo presenta en el órgano competente de su comunidad autónoma con una declaración responsable, por vía electrónica y en un máximo de dos meses (arts. 4 y 7). Si la exclusión es solo por zona climática, ni siquiera hace falta ese trámite.

Los plazos: los de la primera fase ya pasaron

El decreto escalonó el primer paso, que era pedir un presupuesto normalizado, según el tamaño del edificio y la zona climática (disposición transitoria única). Y si el presupuesto salía rentable, la instalación debía hacerse en un máximo de quince meses desde esa fecha (art. 4.4). Haciendo la cuenta con las fechas oficiales:

Edificio	Fecha límite del presupuesto	Instalación, como máximo
Zona E, 20 o más viviendas, o uso no residencial	1 febrero 2021	1 mayo 2022
Zona E, menos de 20 viviendas; zona D, 20 o más	1 julio 2021	1 octubre 2022
Zona D, menos de 20 viviendas; zona C, 20 o más	1 diciembre 2021	1 marzo 2023
Zona C, menos de 20 viviendas	1 febrero 2022	1 mayo 2023

Esa última columna es un cálculo nuestro a partir del artículo 4.4, no una fecha que escriba el decreto. Lo que sí escribe es el segundo plazo: los sistemas de contabilización que ya estaban instalados deben permitir la lectura remota o sustituirse antes del 1 de enero de 2027 (art. 6.1). Entretanto vale la autolectura, salvo que midas con repartidores de costes.

Qué votar en la junta

Aquí hay que ser honestos: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) no menciona esta instalación, y ninguna fuente oficial que hayamos encontrado fija la mayoría. Lo razonable es apoyarse en el artículo 17.3, que pide el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas para «el establecimiento o supresión de equipos o sistemas» que mejoren la eficiencia energética, y añade que los acuerdos así adoptados «obligan a todos los propietarios».

El artículo 10.1.a de la LPH declara obligatorias, sin acuerdo previo, las obras de conservación impuestas por las Administraciones Públicas, pero un real decreto general no es una orden dirigida a tu edificio y no afirmamos que encaje. En la práctica: llevar el asunto a la junta, con el presupuesto oficial en la mano. Un voto contrario no borra la obligación del decreto; lo único que hace es dejar a la comunidad en situación de incumplimiento.

Cómo se reparte después el coste

Con los equipos instalados, la liquidación ya no puede ser un reparto plano. Las lecturas determinan el coste variable de cada vivienda, que se completa con un coste fijo por el mantenimiento y por la energía que calienta las zonas comunes. El decreto no impone el porcentaje, pero indica que el coste variable «debería situarse entre el 60 % y el 75 % del coste total», con el criterio técnico de quien mantiene la instalación (art. 6.4).

Si alguna vivienda no tiene sistema de contabilización, se le aplica como mínimo la mayor ratio de consumo por metro cuadrado de las calculadas para los demás (art. 6.5). Si lo que te preocupa es el reparto inscrito en el título, mira cómo cambiarlo.

También hay derechos del usuario: la información de consumo y la liquidación individual se facilitan gratis al menos cada dos meses, y mensualmente si hay lectura remota; la facturación debe basarse en el consumo real al menos una vez al año (art. 6.2). Si la comunidad repercute el coste de la lectura, tiene que ser «razonable y asequible conforme a los estándares de mercado». Si eres inquilino, tu contrato manda sobre lo que te repercute el propietario: lo explicamos en la guía de inquilinos y comunidad.

El vecino que no quiere el aparato en su piso

Un repartidor se coloca en el radiador, dentro de la vivienda. Si un propietario se niega a dejar entrar, puedes apoyarte en que la LPH obliga a consentir en la vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble y a permitir las servidumbres imprescindibles para las obras (art. 9.1.c). No es un derecho a entrar por la fuerza: lo sensato es un aviso por escrito, un segundo intento y, si persiste, un requerimiento fehaciente.

¿Y la multa?

La Ley 18/2014 tipifica como infracción grave no cumplir con la obligación de instalar contadores individuales o soluciones alternativas cuando es técnica y económicamente viable (art. 80.2.c). Se sanciona con multa de 1.001 a 10.000 euros, que puede subir si hay perjuicio para terceros o lucro (art. 82.1.b y 82.2). Instruye el expediente la comunidad autónoma y puede durar hasta dieciocho meses (art. 86).

Qué hacer esta semana

1. Averigua qué tienes. Pregunta a la empresa de mantenimiento si hay contadores, repartidores o nada.
2. Pide el presupuesto normalizado. Es gratis y su modelo es oficial. Pide que incluya el periodo de recuperación y el coste de lectura y liquidación.
3. Si sale rentable, lleva a junta la instalación con las tres quintas partes y un reparto fijo/variable por escrito.
4. Si no lo es, pide el certificado de exención y presenta la declaración responsable antes de dos meses.
5. Si ya tenéis aparatos, comprobad que hacen lectura remota antes del 1 de enero de 2027.

El Ministerio recoge un análisis con rangos habituales de entre el 25 % y el 40 % en zonas C, D y E, pero advierte de que depende sobre todo de cómo cambien los hábitos de consumo. Para pagar la inversión, compara derrama, fondo de reserva y préstamo.

En resumen

La calefacción central con reparto por coeficiente es, hoy, la excepción que necesita justificarse. O instaláis contadores o repartidores de costes, o acreditáis ante la comunidad autónoma que no es viable o rentable. Pedid el presupuesto oficial, votad con las tres quintas partes y revisad la lectura remota antes del 1 de enero de 2027.