Terraza de uso privativo que es cubierta del edificio: quién paga la impermeabilización

Si tu terraza es a la vez el tejado del edificio, la regla práctica es esta: la impermeabilización la paga la comunidad; el suelo que pisas y su desgaste normal, tú. Aunque la terraza sea de uso exclusivo, la cubierta es elemento común, y quien decide quién paga es la causa de la filtración, no que el uso sea privativo.

De un vistazo

Qué falla	Quién suele pagar
Lámina o tela asfáltica que impermeabiliza la cubierta	La comunidad
Defecto estructural o de construcción de la cubierta	La comunidad
Solado, baldosas o pavimento desgastados por el uso	El propietario que usa la terraza
Desagüe obstruido por falta de limpieza o mal uso	El propietario, por su descuido
Daño por una obra o instalación que hiciste tú	El propietario que la hizo

Por qué la cubierta es común aunque la terraza sea tuya

El artículo 396 del Código Civil enumera como elementos comunes del edificio «el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas» y también las fachadas «con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas». La consecuencia es que una azotea o terraza que cubre las viviendas de abajo cumple una doble función: a ti te sirve de espacio exterior, y al edificio entero le sirve de tejado.

Por eso se habla de un elemento privativo en su uso y común en su estructura. Tienes derecho a utilizarla en exclusiva, pero no es tuya como lo es tu salón. Y eso condiciona quién la repara.

Lo que dijo el Supremo en 2024

En enero de 2024 el Tribunal Supremo resolvió el caso de un propietario de una terraza anexa de un edificio de Getxo que, tras la negativa de la comunidad, reparó por su cuenta la tela asfáltica que impermeabilizaba la cubierta. Pagó unos 11.200 euros y se los reclamó a la comunidad. Perdió en primera instancia y en la Audiencia Provincial, que aplicaron los estatutos, que atribuían los gastos al dueño de la terraza.

El Supremo le dio la razón. Según la nota oficial del Poder Judicial, la terraza es de uso privativo pero la cubierta es elemento común, y lo que la jurisprudencia no permite es atribuir su propiedad exclusiva a un propietario. Como el daño venía del desgaste de los materiales y no de un mal uso, correspondía a la comunidad asumir el coste. El criterio que se desprende es claro: si el defecto es estructural o de impermeabilización, paga la comunidad; si procede del solado por mal uso o falta de cuidado, paga el propietario. Es una sentencia sobre un caso concreto, no una regla automática para todos.

Lo que sí te toca a ti

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) impone a cada propietario obligaciones que también cuentan aquí. Debes respetar los elementos comunes, «ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios», haciendo un uso adecuado y evitando daños (art. 9.1.a). Y debes mantener en buen estado tu piso e instalaciones privativas, resarciendo los daños que causes por descuido (art. 9.1.b). En una terraza eso significa mantener el suelo, no taponar los desagües con macetas o suciedad y no perforar ni sobrecargar la lámina con instalaciones propias. Si la filtración nace de ahí, la factura es tuya.

Si pretendes reformar tu terraza

El artículo 7.1 permite modificar los elementos de tu piso sin alterar la seguridad, la estructura ni la configuración o estado exteriores del edificio, y en el resto del inmueble no puedes realizar alteración alguna. Cambiar el pavimento de una terraza-cubierta, instalar una pérgola o un jacuzzi puede tocar la impermeabilización: antes de empezar, comunica a la comunidad y consulta con un técnico. Si luego aparece una gotera, la prueba apuntará a tu obra. Lo explicamos con más detalle en la guía de cerrar la terraza o poner una pérgola.

Qué hacer paso a paso

1. Documenta la humedad: fotos con fecha, vídeo de la gotera y cualquier mancha nueva.
2. Encarga un informe técnico que diga el origen: lámina agotada, defecto estructural, desagüe obstruido o solado. Es el documento que decide.
3. Comunica la avería por escrito al presidente o administrador, adjuntando el informe y pidiendo respuesta con plazo. Si es urgente, la LPH te obliga a comunicarlo sin dilación (art. 7.1).
4. Recuerda que las obras necesarias de conservación son obligatorias y no requieren acuerdo previo de la junta (art. 10.1.a). La junta decide cómo se reparte y financia el gasto, no si se repara; mira derrama o fondo de reserva.
5. Permite el acceso a la comunidad. Si hay que entrar o levantar parte de tu terraza para reparar la cubierta, estás obligado a consentirlo, y la comunidad debe resarcirte de los daños que cause la obra (art. 9.1.c).
6. Si se niega, reclama. Antes de demandar toca intentar una negociación o mediación; lo explicamos en demandar a la comunidad.

Y si la filtración ya ha mojado la vivienda de abajo, mira humedades: ¿comunidad o vecino? y la gotera del vecino de arriba.

En resumen

Una terraza de uso privativo que funciona como cubierta es tuya para usarla y de todos para conservarla. La lámina impermeabilizante y la estructura las paga la comunidad; el pavimento y los descuidos, tú. Antes de discutir, consigue un informe que localice el origen: de él depende la factura.